Zakup nieruchomości zawsze wiąże się z dużymi pieniędzmi, formalnościami i pewną odpowiedzialnością. To też większość z nas raczej nie kupuje mieszkań czy domów zbyt często. Dlatego na łamach Akademii Nieruchomości opowiem o tym, co musicie wiedzieć, kiedy kupujecie nieruchomość. Tym razem omawiam rodzaje własności mieszkania.
Na samym początku doprecyzuję. Pojęcie „własności” należałoby wziąć w cudzysłów, szczególnie przy ostatnich formach. Wybór może być dosyć istotny i mocno warunkować cenę. Każda z form ma swoje wady i zalety. Rodzaje własności mieszkania możemy podzielić na 5 typów.
Własność odrębna
Zacznijmy od tej najpopularniejszej i najbardziej pożądanej, czyli własności odrębnej.
Lokalem z takim prawem możecie rozporządzać wedle uznania. Da się go sprzedać czy podarować w formie darowizny np. dzieciom. Bez problemu możecie kredytować taki zakup, o ile pozwala Wam na to zdolność.
Jednocześnie, jeśli jest to lokal, to nie jesteście zwolnieni z obowiązku dbania o części wspólne, co wynika z tego, że wraz z mieszkaniem czy apartamentem stajecie się współwłaścicielami pewnego udziału w budynku wielorodzinnym, którego Wasze cztery kąty są częścią.
Dotyczy to także domów, segmentów, bliźniaków, które znajdują się na większych osiedlach, jeśli są wspólnotami. Pamiętajcie, że za odrębną własnością lokalu nie idzie w parze wyodrębniona działka pod tym domem.
Jeśli macie dom na swojej działce to jedyne co Was ogranicza to prawo i… dobre obyczaje.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Czasem możecie spotkać się też ze skrótem SWPDL. Jest to ograniczone prawo rzeczowe. Nie zapewnia pełnej własności, lecz tzw. prawo własnościowe. Właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia. Do niej należy także budynek oraz grunty, na którym go wzniesiono.
Ograniczenia SWPDL
Ta forma własności wiąże się z pewnymi ograniczeniami. W zasadzie na wszystkie większe zmiany musisz mieć zgodę spółdzielni. Nawet na remont czy przekształcenie w biuro.
Poza tym możesz taki lokal skredytować, przekazać jako spadek czy sprzedać.
Co istotne, kwestie tego prawa reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku, więc prawa tego nie obejmują niektóre obostrzenia związane z odrębną własnością, ale o tym powiem przy zaletach tego prawa.
Z nieruchomościami objętymi tą formą własności spotkacie się jedynie na rynku wtórnym. Choć zmiany legislacyjne, o których często mówi rząd, mogą sprawić, że zakładanie spółdzielni znów będzie się opłacało.
Jeśli chcecie, abym rozwinął ten temat, dajcie znać w komentarzu. Nagram o tym odcinek na mój kanał w serwisie YouTube.
Mała uwaga
Właściciele często mylą odrębną własność ze spółdzielczym prawem własnościowym, gdyż przed laty dokonali przekształcenia z lokatorskiego spółdzielczego prawo do lokalu właśnie na omawiane spółdzielcze.
Nie musicie obawiać się zakupu takiej nieruchomości. Po zakupie możecie zgłosić się do spółdzielni i ją wyodrębnić. Koszt powinien zamknąć się w kosztach notarialnych. Co zyskacie? W przyszłości będzie Wam łatwiej sprzedać takie mieszkanie.
Oczywiście jest pewien warunek. Musi być porządek z gruntem. W większości przypadków chodzi oczywiście o jego regulacje. Niemniej zdarzają się przypadki, gdzie spółdzielnie np. łączą lub dzielą działki i na ten czas wstrzymana została możliwość wyodrębnienia takiego lokalu.
Jeśli jesteśmy przy wadach, to powiem wprost: jest wiele osób, które boją się kupować spółdzielczych praw.
Może kiedyś rozwinę temat oszustw na spółdzielczych prawach i w ogóle oszustw. To już temat na zupełnie inny artykuł, w którym ponownie opiszę rodzaje własności mieszkania pod innym kątem – nadużyć i wspomnianych oszustw.
Dodatkowo inwestorzy chcący przekształcać takie mieszkania pod najem unikają ich ze względu na kłody pod nogi, które może rzucać spółdzielnia.
Oczywiście spółdzielcze własnościowe prawo ma też swoje zalety. Nie musimy się m.in. martwić o płatność podatku od nieruchomości czy użytkowania wieczystego, które prawie odeszło w zapomnienie. Te dwa podatki zapłaci spółdzielnia i rozbije nam opłatę w czynszu.
Spółdzielnia także teoretycznie odpowiedzialna jest za drobne naprawy w mieszkaniu.
I na koniec to o czym napomknąłem już wcześniej. Spółdzielcze własnościowe prawo „zwolnione” jest z niektórych obostrzeń. Jaskrawym przykładem jest zakup przez cudzoziemców. Tak, cudzoziemcom spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego najłatwiej jest kupić właśnie to prawo do lokalu. Nawet w strefie nadgranicznej.
Nie muszą wtedy występować do MSWiA o zgodę.
A teraz czas na trójkę, czyli…
Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu
Tutaj właścicielem mieszkania lokatorskiego jest zawsze spółdzielnia, podobnie jak w przypadku własnościowego prawa. Lokator może jedynie korzystać z nieruchomości w podobnie jak najemca. Takiego lokalu nie można sprzedać. Nie można go też odziedziczyć.
Natomiast lokal taki można, uwaga — zamienić. Potwierdza to Sąd Najwyższy w wyroku z 2021 roku. Tylko unikajcie różnych dziwnych konstrukcji, Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził, że musi być to zamiana dwóch lokatorskich praw.
Dlaczego w ogóle wspominam o tej formie prawa do użytkowania? Gdyż czasem można nabyć taką nieruchomość podczas przetargu organizowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe, jeśli grunty są nieuregulowane. Można nabyć zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i ekspektatywę odrębnej własności. Okazyjna cena może kusić, ale jak wiążą się z nią pewne ograniczenia.
Na rynku też jest jeszcze niewielka pula takich mieszkań. Dotyczy to osób, które nie przekształciły ich do dnia dzisiejszego. Powiedzmy sobie szczerze: zabrakło im po prostu głowy na karku, bo naprawdę można było wykupić lokale za grosze.
Ciężko mówić tu o prawie własności, jesteśmy jedynie właścicielami wkładu budowlanego, który czasem jest naprawdę śmiesznie niski w porównaniu do wartości mieszkania.
Czas na mieszkanie społeczno-czynszowe, czyli…
TBS — Towarzystwo Budownictw Społecznego
Popularne w Polsce TBS-y powstały w latach 90, jako odpowiedź na zapotrzebowanie rynku na tanie lokale. W dużym uproszczeniu wygląda to tak, że jeśli spełnia się warunki, to wpłaca się kaucję i podpisuje z zarządcą umowę najmu. Czynsz jest wyższy, ale właśnie w tym czynszu spłacany jest preferencyjny kredyt od BGK.
Nie można wziąć na to prawo kredytu hipotecznego, mieszkania nie można sprzedać, ale… można sprzedać partycypację. I nieraz się to opłaca. Tylko pamiętajcie, że potrzebna jest zgoda zarządcy. TBS można również wykupić po stawce rynkowej.
Jeśli temat TBS-ów Was interesuje, dajcie znać w komentarzach lub poprzez moje kanały w mediach społecznościowych.
Na końcu, czyli punkt 5 to…
Lokale komunalne
Są to mieszkania wynajmowane przez gminy, które to są ich właścicielami. O taki lokal można się ubiegać, ale na określonych warunkach. Kryteria dochodowe muszą się mieścić w pewnych widełkach i należy być mieszkańcem danej gminy.
To jednak opcja dla tych, którym aktualna sytuacja bytowa lub życiowa uniemożliwia zakup własnej nieruchomości. Pamiętać należy, że jest to forma najmu.
Rodzaje własności mieszkania. Podsumowanie
Oczywiście na koniec porada dla tych, którzy doczytali do końca.
Nie starajcie się na własnym mieszkaniu, kupowanym na własne cele mieszkaniowe robić interesu życia.
Skupcie się na tym, co przynosi Wam pieniądze zamiast wyważać otwarte drzwi. Z drugiej strony oczywiście mierzcie siły na zamiary i nie kredytujcie się pod tzw. korek. To, że dziś stać Was na wysoką ratę, to nie znaczy, że zawsze tak będzie. Jeśli doceniacie moją pracę, to koniecznie subskrybujcie, lajkujcie na potrzeby algorytmu YouTuba mój film. I dajcie znać w komentarzach o czym chcecie kolejny odcinek czy artykuł.
Przeczytaj też: Dokumenty do sprzedaży mieszkania. Czy masz je wszystkie?
Oferty z wszystkich portali nieruchomości w jednym miejscu! Znajdź wymarzony dom, mieszkanie, działkę czy biuro w kilka sekund!
Sprawdź Erevie – polską aplikację, która zmienia rynek nieruchomości!
Wejdź na Erevie.pl!
Aplikacja w sklepie Google Play – >TUTAJ<
Aplikacja w App Store (dla użytkowników Apple) – >TUTAJ<
