Kiedy myślimy o sprzedaży nieruchomości, zazwyczaj skupiamy się na cenie, ustawieniu mebli pod dobre zdjęcia. Ewentualnie rozważamy, czy sprzedawać mieszkanie lub dom samodzielnie, czy skorzystać z pomocy agenta nieruchomości. Chociaż agent, i to nie jeden zgłosi się do Was z propozycją współpracy, kiedy samodzielnie wystawicie ogłoszenie. Nawet jeśli podkreślicie w nim, że biurom nieruchomości dziękujecie, telefony i tak się rozdzwonią. Czy z agentem, czy nie, i tak przed sprzedażą musicie zadbać o przygotowanie wszystkich dokumentów. Wbrew pozorom to nie takie hop siup, bo bieganie za dopięciem niektórych tematów może zająć nawet kilka miesięcy.
Dziś na łamach Akademii Nieruchomości skupię się na tym, jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości. Zanim przejdę do konkretów, pamiętacie, aby dać suba na YouTube a po obejrzeniu kciuk w górę! Zacznijmy od najważniejszego …
Czyli podstawa nabycia. Najczęściej będzie to akt notarialny. Bez tego ani rusz. W końcu potencjalny nabywca chce mieć pewność, że osoba, z którą rozmawia faktycznie jest właścicielem lub ma prawo do władania nieruchomością. Akt jednak nie wystarczy, bo jedynie potwierdza on, że w danym dniu zawarto konkretną umowę. Od czasu jego sporządzenia nieruchomość mogła zmienić wielokrotnie właściciela.
Dlatego potrzebny będzie również numer 2, czyli…
Możecie wnioskować o odpis zwykły księgi wieczystej w sądzie rejonowym, jednak w dobie Internetu zawartość tego dokumentu bez problemu sprawdzicie online. Jeśli podczas nabywania lokal miał już księgę to jej numer znajdziecie w akcie.
Jeśli nabyliście na przykład mieszkanie w formie spadku lub darowizny, zadbajcie o numer 3, czyli:
Taki dokument jest niezbędny, bo praktycznie żaden notariusz nie sporządzi bez niego aktu notarialnego. Dlaczego? Posłużę się przykładem. Gdybyście sprzedali taką nieruchomość, za którą nie zapłaciliście podatku, i zniknęli z pieniędzmi gdzieś w Dubaju, to Urząd Skarbowy będzie wyciągał konsekwencje właśnie od notariusza.
A zadzierać ze skarbówką nikt nie chce.
Urząd Skarbowy ma swoje terminy ustawowe, zatem warto zadbać o pozyskanie dokumentów z wyprzedzeniem.
Niezbędne będzie dokument numer 4., czyli…
W przypadku mieszkań, których formą własności jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to zaświadczenie ma dużą moc i jest obligatoryjne do sprzedaży. Oprócz informacji o brakach zaległości spółdzielnia potwierdza że to właśnie Wam należy się owe prawo do lokalu.
Spółdzielnia musi też potwierdzić, że to ona jest właścicielem lub do niedawna użytkownikiem wieczystym gruntu, na której wzniesiono budynek. Ważne, aby na dokumencie znalazł się numer księgi wieczystej działki. Niezbędny będzie też zapis informujący, że wkład budowlany został wniesiony.
Takie zaświadczenie jest z reguły ważne 30 dni.
Jeśli nie macie księgi wieczystej, a kupujący chcą wziąć kredyt to będzie Wam potrzebny również numer 5, czyli..
Czy można sprzedać nieruchomość bez księgi wieczystej? Tak, ale to raczej temat dla tych, którzy płacą gotówką. Bez księgi wieczystej banki nie będą mogły się zabezpieczyć na nieruchomości.
A czy da radę skredytować nieruchomości na gruncie nieuregulowanym, które nie mają księgi? Poruszę temat w oddzielnej publikacji.
Ciekawą kwestią jest też temat tzw. małej ustawy reprywatyzacyjnej. Ten akt pozwolił na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których wzniesiono budynki na prawo własności, ale… czy wnieśliście opłatę przekształceniową?
Zapis na ten temat znajduje się w III dziale księgi wieczystej. Więc nie zapomnijcie, aby i tutaj załatwić z urzędu miejskiego:
Dzięki niej notariusz będzie mógł wykreślić z działu III to roszczenie gminy.
Zanim sprzedasz lokal to wypadałoby też wymeldować wszystkich z lokalu. Czynność do skomplikowanych nie należy i jest nikt od Was nie kupi mieszkania w rynkowej cenie z kimś, kto jest tam zameldowany.
Jeśli na mieszkaniu ciąży jakaś hipoteka, nieważne czy kredyt jest spłacony czy nie musicie udać się do banku po…
Jak widać, z formalnościami przy kupnie mieszkania łatwo nie jest, ale przy sprzedaży też trzeba sporo papierkowej roboty wykonać.
Myślicie, że z domem będzie łatwiej? Nic bardziej mylnego. Tutaj też musicie sprawdzić, czy przypadkiem prawa pierwokupu nie ma gmina czy np. Lasy Państwowe.
W przypadku domów wzniesionych kilkadziesiąt lat temu wiele dokumentów mogło się nie zachować lub zaginąć. Prawdopodobne, że do odzyskania części z nich będzie niezbędne tournee po urzędach.
Jeśli chcecie sprzedać młodszy dom do transakcji przydadzą się dokumenty, które nadzór budowlany zwraca po… uwaga tutaj na urzędowy żargon… zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Czyli:
Pamiętajcie, że transakcja sprzedaży domu jest w gruncie rzeczy sprzedażą działki zabudowanej domem. Tak to wygląda dlatego będzie Wam potrzebny wypis z rejestru gruntów.
Sprawdźcie, czy rada gminy ustaliła plan zagospodarowania przestrzennego. Może on, ale nie musi dotyczyć obszaru w obrębie Waszej nieruchomości. Sprzedający powinien się z nim zapoznać. Zatajenie faktu istnienia takowego raczej nie zachwyci potencjalnego kupującego. Zwłaszcza, gdy zapomnicie powiedzieć, że za płotem pobiegnie autostrada czy szybka kolej.
Warto jeszcze sprawdzić, czy przypadkiem Wasz lokal nie znajduje się w strefie rewitalizacji. Jest w kraju kilka.
To specjalne obszary wydzielone po to, aby poprawić w nich jakość życia. W teorii prawo pierwokupu ma wówczas gmina. W praktyce rzadko się to zdarza, bo budżety z gumy nie są. Jeśli jednak Twoja nieruchomość leży na terenie strefy, to uprzedź o tym potencjalnego klienta. Najpierw musicie zawrzeć umowę warunkową. Notariusz wysyła ją do urzędu.
Jeśli ten nie skorzysta z pierwszeństwa do kupna po ustalonej cenie, to wtedy dopiero możecie zawrzeć drugi akt. Nie da się tej procedury obejść, a jednak trochę czasu zajmuje.
Zwykle przedłuża to całą procedurę o około miesiąc.
To by było na tyle. Ewentualne pytania zostawcie w komentarzach. Możecie też zadawać je poprzez moje media społecznościowe Postaram się na nie odpowiedzieć. Dajcie też suba na YouTube, aby kolejne odcinki Was nie ominęły. Kciuki w górę też będą mile widziane.
Przeczytaj też: Formy własności mieszkania. Przewodnik dla kupujących
Oferty z wszystkich portali nieruchomości w jednym miejscu! Znajdź wymarzony dom, mieszkanie, działkę czy biuro w kilka sekund!
Sprawdź Erevie – polską aplikację, która zmienia rynek nieruchomości!
Wejdź na Erevie.pl!
Aplikacja w sklepie Google Play – >TUTAJ<
Aplikacja w App Store (dla użytkowników Apple) – >TUTAJ<