Reformy Balcerowicza. Ich wpływ na rynek nieruchomości lat 90. XX wieku

Dziś będzie nieco kontrowersyjnie i historycznie, bo pod lupę biorę słynny plan Balcerowicza i jego wpływ na gospodarkę, w tym oczywiście również polski rynek nieruchomości w latach 90 tych XX wieku, ale i później. Nie będę stronił od ogólnej analizy działań byłego ministra finansów, gdyż nie da się oceniać ówczesnych cen czy dostępności mieszkań bez analizy gospodarki jako całości.

Spróbuję także odpowiedzieć na pytanie, czy obecnie historia nie zatoczy koła? I czy znów nie czeka nas konieczność powtórnej terapii szokowej na miarę planu Balcerowicza?

Tak więc zaczynamy od wycieczki w przeszłość, bez której nie da się zrozumieć teraźniejszości.

Reformy Balcerowicza. Początek

Przełom lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych to dla Polaków szczególny czas. Udało się nam wyrwać zza żelaznej kurtyny i wejść na drogę integracji z Zachodem.

Gdyby nie ta transformacja, zapewne nie cieszylibyśmy się dziś otwartymi granicami, i mimo toczących się od lat sporów politycznych, życiem w demokratycznym kraju.

Ustawa Wilczka, uchwalona pod koniec 1988 roku przez komunistyczny rząd Mieczysława Rakowskiego, jeszcze przed obradami okrągłego stołu roku, pozwoliła Polakom na prowadzenie własnych działalności gospodarczych, co doprowadziło do otwarcia setek małych przedsiębiorstw. Na swój sposób był to też motor napędowy usług w branży nieruchomości, chociaż hamował ją słaby dostęp do materiałów i narzędzi.

Brzmi super? Biorąc pod uwagę stan ówczesnej gospodarki, to na pewno było światełko w tunelu. Z drugiej strony tego samego tunelu w naszym kierunku zmierzał jednak pociąg, którego prawie nikt nie potrafił wyhamować, a co dopiero zatrzymać przed zderzeniem…

Ten pociąg zwał się deficyt budżetowy Polski. Wynosił aż 8% PKB, a zadłużenie w walutach wymienialnych sięgało 40,8 mld dolarów, co odpowiadało wartości pięcioletniego eksportu na Zachód.

1 sierpnia 1989 roku przestały obowiązywać ceny urzędowe. Zniknęły też znienawidzone kartki. Efektem urynkowienia cen był ich ogromny skok. Dosłownie z dnia na dzień.

Jednocześnie w PRL-u działał tzw. mechanizm indeksacji płac. Czyli pracownikom zwiększano płacę o tyle, ile wzrosły ceny. Problem w tym, że ówczesną Polskę nie było stać na zbyt wiele. A już na pewno nie na takie podwyżki. Zwłaszcza że większość obywateli była zatrudniona przez firmy państwowe.

Wzrost cen wywoływał wzrost płac. Skąd brano pieniądze? Z dodruku, a to prowadziło do dalszego wzrostu cen, tworząc błędne koło. Efekt wprowadzenia do obiegu pustego pieniądza był oczywisty. Dotknęła nas hiperinflacja. Wartość koszyka zakupowego rosła z dnia na dzień.

Rynek nieruchomości w Polsce w latach 80. i 90. XX wieku

A jak wyglądał wówczas rynek nieruchomości w Polsce? Mówiąc krótko – słabo. W systemie socjalistycznym deweloperzy nie istnieli. Budownictwem mieszkaniowym zajmowało się Państwo. Na rynku dominowały bloki z wielkiej płyty, którym poświęciłem sporo uwagi w jednym z poprzednich odcinków. Możecie go obejrzeć tutaj, do czego zachęcam. Mieszkania budowały spółdzielnie na gruntach otrzymanych od Skarbu Państwa lub samorządu. Finansowanie odbywało się poprzez fundusze pochodzące z preferencyjnych kredytów.

A jak można było otrzymać taki lokal? Należało wpłacić zaliczkę na poczet wkładu spółdzielczego prawa lokatorskiego i uzbroić się w cierpliwość. Co ciekawe — wówczas kredyty zaciągały spółdzielnie. Lokatorzy spłacali swój wkład lokatorski poprzez raty ujęte w czynszu.

Na spółdzielcze cztery kąty czekało się latami, bo kolejka oczekujących była długa. Taki mechanizm sprzyjał korupcji, nepotyzmowi i kolesiostwu partyjnemu. Faktem jest, że mając znajomości lub będąc w Polskiej Zjednoczonej Partii Robotniczej czekało się krócej. Funkcjonowały też książeczki mieszkaniowe, na które wpłacano środki, aby odłożyć je na mieszkanie.

Teraz wiecie, dlaczego w tamtym okresie ludzie bardziej zamożni budowali duże domy? Po pierwsze — domy stanowiły własność prywatną, a z tym w socjalizmie bywało różnie. Mieszkania w blokach były spółdzielcze.

Po drugie, z góry zakładano, że na wyższych kondygnacjach domu zamieszkają dzieci, gdy dorosną. Po trzecie, mimo ograniczonego dostępu do materiałów budowlanych, bardziej kalkulowało się wybudować własny dom niż czekać w nieskończoność na lokal ze spółdzielni.

Dziś raczej mało kto tak myśli, ale wtedy faktycznie były ku temu powody.

Według danych GUS w 1988 roku niedobór mieszkań wynosił 1,25 miliona. Obecnie potrzeby w tej kwestii nadal nie są zaspokojone, jednak sytuacja ekonomiczna i polityczna Polaków jest o wiele lepsza niż wtedy.

Reformy Balcerowicza. Co by było gdyby…

Podstawą zmian, których efekt widzimy dzisiaj są właśnie reformy określone, jako „Plan Balcerowicza”. Tutaj zaryzykuje stwierdzenie, z którym być może wielu z Was się nie zgodzi. Gdyby nie został on wdrożony, byłoby z nami o wiele, wiele gorzej.

Oferty z wszystkich portali nieruchomości w jednym miejscu! Znajdź wymarzony dom, mieszkanie, działkę czy biuro w kilka sekund!
Sprawdź Erevie – polską aplikację, która zmienia rynek nieruchomości!
Wejdź na Erevie.pl!
Aplikacja w sklepie Google Play – >TUTAJ<
Aplikacja w App Store (dla użytkowników Apple) – >TUTAJ<

Zacznijmy od tego jak 42-letni wówczas Balcerowicz znalazł się w rządzie? Jedno ze źródeł, do których dotarłem podaje, że w 1989 miał przed sobą perspektywę stypendium naukowego w Wielkiej Brytanii. Niestety ktoś ukradł mu koło zapasowe od Malucha, którym przyszły minister miał się udać na drugą stronę Kanału La Manche.

Zadzwonił z prośbą o pożyczenie zapasówki do kolegi ekonomisty Stefana Kawalca. Kiedy panowie się spotkali, Balcerowicz dowiedział się, że Kawalec rekomendował go Waldemarowi Kuczyńskiemu, doradcy ekonomicznemu obozu solidarnościowego. Rozpaczliwie szukano wówczas fachowca gotowego objąć tekę ministra finansów.

Sytuacja ekonomiczna była naprawdę beznadzieja, a mogło być jeszcze gorzej. Do tego sam premier Mazowiecki skupiał się bardziej na innych aspektach. W książce „Od Mazowieckiego do Suchockiej” Antoni Dudek przytacza wypowiedź samego Mazowieckiego, uważaną jako motto polityczne szefa rządu, a brzmiało ono:
„Wy, ekonomiści, ulegacie ekonomizmowi, podczas gdy najważniejsze jest dokonanie ewolucji politycznej, przejście Polski od komunizmu do demokracji”.

Polska gospodarka potrzebowała zatem bohatera, który znajdzie sposób na jej reanimację.
Balcerowicz na samym początku nie chciał wcale nim zostać. W końcu jednak przystał na propozycję i stał się twarzą wielkich zmian. Wielkich i potrzebnych, chociaż niezwykle bolesnych.

Rządy Mazowieckiego I MFW

Rząd Tadeusza Mazowieckiego został powołany 12 września 1989 roku. Leszek Balcerowicz objął tekę wicepremiera i ministra finansów. Dziś przez wielu kojarzony jest głównie jako polityk.

Pamiętajmy jednak, że Leszek Balcerowicz to przede wszystkim ekonomista, doktor habilitowany nauk ekonomicznych i nauczyciel akademicki. Jeszcze w czasach twardej komuny zdobywał wiedzę na elitarnych, światowych uczelniach — m.in. w USA.

Działać trzeba było szybko, gdyż Polsce widmo katastrofy gospodarczej zbliżało się nieuchronnie. Potrzebne były kolejne pożyczki zagraniczne. Międzynarodowy Fundusz Walutowy, który mógł ich udzielić, owszem, był skory do pomocy, ale żądał głębokich reform.

Przed samym końcem roku 1989 Balcerowicz przedstawił swój plan. Był to pakiet ustaw, procedowanych w przyśpieszonym tempie. Akty prawne weszły w życie 1 stycznia 1990 roku i się zaczęło. A na ile plan Balcerowicza był planem Balcerowicza, a na ile eksperymentem na żywym organiźmie MFW nie wiemy.

O planie można opowiadać, bez końca, dlatego skupię się na jego głównych założeniach: stabilizacji rozchwianej gospodarki i transformacji gospodarki z centralnie sterowanej do gospodarki rynkowej.

Lata trudnych decyzji

Terapia szokowa rozpoczęła się boleśnie. Ceny gazu, prądu i benzyny i alkoholu wzrosły o kilkaset procent. Jednocześnie rozpoczęła się prywatyzacja państwowych spółek, która do dziś wzbudza ogromne emocje.

Lata 90 to czas trudnych decyzji i likwidacji wielu nierentownych i niedostosowanych do konkurowania na wolnym rynku gałęzi ówczesnego przemysłu.

To też moment zderzenia z rzeczywistością. Słynne w PRL-u powiedzenie “Czy się stoi, czy się leży, pięć tysięcy się należy” odeszło do lamusa, gdyż pochodzący jeszcze z lat 50-tych XX wieku nakaz pracy okazał się fikcją. W wielu nierentownych zakładach państwowych personel często był zbyt liczny. Efekt? Już w 1990 roku w Polsce było milion bezrobotnych. W 1993 roku prawie 3 miliony — stopa bezrobocia przekroczyła 16 procent!

Rynek pracy nie był w stanie wchłonąć takiej ilości często słabo wykwalifikowanych pracowników jak np. pracownicy zlikwidowanych PGR-ów na terenach zdominowanych przez rolnictwo.

Trudne reformy zaczęły jednak przynosić efekty. Wg danych GUS w roku 1990 inflacja wyniosła… 585,8%. W 1991 było to już 70%, w 1992 – 43%. Z biegiem lat, sytuacja się poprawiała, chociaż daleko jej było do ideału.

W 1995 roku sytuacja była na tyle dobra, że rząd mógł się zabrać za przeprowadzenie denominacji złotego. Wówczas pojawiły się banknoty, które są w użyciu do dnia dzisiejszego.
No dobrze a jak właściwie plan Balcerowicza przełożył się na rynek nieruchomości?

Reformy Balcerowicza a rynek nieruchomości

W 1989 roku polskie zasoby mieszkaniowe były szacowane na 10,9 mln mieszkań. 3,42 – średnio tyle osób przypadało na jedno mieszkanie.

Na fali zmian Polacy zaczęli zakładać pierwsze spółki budowlane, w kraju zaczęły pojawiać się nowe technologie i materiały. Z biegiem lat poprawiła się jakość budynków. Zaczęto również odchodzić od wielkiej płyty.

Od połowy lat 90. na zakup metra kwadratowego mieszkania trzeba było przeznaczyć od 1,15 do 1,34 średniego wynagrodzenia. Pod koniec wieku średnie ceny za metr kwadratowy nie przekraczały 2000 zł.

Brzmi świetnie? Z dzisiejszej perspektywy na pewno, ale wg danych GUS w 1996 roku przeciętne wynagrodzenie wynosiło… 1061,93 zł. Rok wcześniej było 873 zł. W dodatku stopa bezrobocia oscylowała w granicach 9–10%.

Nie było zatem kolorowo.

Chociaż w bardzo dobrym dla branży nieruchomości roku 2018 roku cena metra kwadratowego była niemal pięciokrotnie wyższa, to do jego zakupu wystarczyło 0,94 średniego wynagrodzenia, a wynosiło ono wówczas 4585 zł brutto. Rynek był gorący i nawet dziury w ziemi schodziły na pniu.

Z biegiem lat zmienił się także sposób finansowania zakupów nieruchomości.

Wg danych NBP z marca 1998 r. łączna wartość wszystkich kredytów mieszkaniowych to około 2 mld zł i był to dwukrotny wzrost względem końca 1996 roku. We wspomnianym marcu 2018 roku wartość hipotek wyniosła ponad 392,4 mld zł.

Reforma Balcerowicza. Co jej zawdzięczamy?

Rozwój gospodarczy, który jest efektem wieloletniej stabilizacji gospodarki przez Plan Balcerowicza, sprawił, że dzisiejsza sytuacja mieszkaniowa jest o wiele lepsza. Mamy większe zasoby mieszkaniowe. Zwiększyła się powierzchnia też użytkowa mieszkań. W 1989 roku było to średnio 65 m2. Obecnie są to już 74 m2.
A czy ten proces można było przeprowadzić inaczej? Czy reformy Balcerowicza faktycznie były takie złe, jak twierdza niektórzy?

Po latach na pewne procesy patrzy się zupełnie inaczej. Urodziłem się w 1990 roku, w czasach kiedy Plan Balcerowicza był stopniowo wdrażany. Prywatyzacja dotknęła również wiele zakładów w moim rodzinnym Białymstoku. Jeszcze jako dziecko, na ulicach, w sklepach czy białostockich bazarach często słyszałem krytykę reform Balcerowicza. Zdarzało mi się słyszeć pełne żalu “Komuno wróć’. Podobnie jak medialne “Balcerowicz musi odejść” autorstwa Andrzeja Leppera.

Niestety szkolne podręczniki historii zazwyczaj kończą się wraz z II wojną światową. Uczniowie nie znają historii współczesnej jak np. omawianego już przeze mnie w odcinku o nieuregulowanych gruntach powojennego Dekretu Bieruta. Reformy Balcerowicza to też temat traktowany po macoszemu.

Balcerowicz musi odejść. Czy na pewno?

Pierwsze lata transformacji, dzięki której możemy czuć się mieszkańcami Europy Zachodniej, dla wielu grup społecznych były bardzo bolesne.

To też w społeczeństwie po dziś dzień powtarzane są twierdzenia, że Balcerowicz zniszczył polski przemysł i pozbawił miliony ludzi pracy. Zazwyczaj są to głosy tych, którzy niestety mają nikłą wiedzę na temat naszej ówczesnej sytuacji gospodarczej. Dla nich reformy Balcerowicza i jego plan to zło.

Wielu historyków i ekonomistów mówi dziś wprost, że plan Balcerowicza był konieczny i nie dało się tego zrobić lepiej. Co więcej, i tak byłby wdrożony, ale rękoma kogoś innego. Swój plan na restrukturyzację polskiej gospodarki, i to bardzo kontrowersyjny, miał sam George Soros. Warto nadmienić, że wchodziliśmy do świata Zachodu jako jeden z najbiedniejszych krajów byłego bloku wschodniego. W lepszej sytuacji od nas była nawet Ukraina.

Z biegiem lat wyprzedziliśmy tych, którzy wówczas startowali z o wiele lepszej pozycji, jak np. Węgry.

Można też zaryzykować stwierdzenie, że na naszym polskim podwórku zmiany poszły dość gładko w stosunku do innych demoludów, które wyrwały się z orbity wpływów ZSRR.

Z perspektywy czasu coraz więcej osób rozumie, że takie słonie na glinianych nogach jak np. warszawskie FSO produkujące Polonezy nie były do uratowania. Lata gospodarki centralnie sterowanej sprawiły, że nasze produkty odbiegały jakościowo i technologicznie od tych zachodnich.

Dodatkowo przejście z początkiem 1991 r. na rozliczenia dolarowe z ZSRR i rozwiązanie RWPG przełożyło się na gwałtowny wzrost cen paliw i załamanie eksportu do krajów byłego bloku wschodniego. Nie chciano już naszych produktów. Oczekiwano rozliczeń w twardej walucie.

Trudno się temu dziwić.

Prosty przykład: porównajmy Poloneza z 1990 roku do ówczesnych modeli Volkswagena. Ci, którzy mieli osobiście do czynienia z jednym i z drugim autem zapewne rozumieją tę analogię. Tak było w setkach innych przypadków. Nawet jeśli w czasie PRL- nasi inżynierowie stworzyli coś z niczego, to nie mieli zasobów i możliwości na rozwój swoich produktów. W efekcie Zachód pędził do przodu, a przepaść technologiczna się pogłębiała.

Dobry przykład to wspomniane bloki z wielkiej płyty. Kiedy u nas ta technologia stawała się popularna, jeszcze w głębokim PRL-u, na Zachodzie od nich odchodzono na rzecz technologii stosowanej do dzisiaj, określanej jako Rama H.

Transformacja była zatem jedynym ratunkiem, aby uratować to, co jeszcze się dało.

Wiatr zmian na lepsze

Plan zaczął przynosić efekty. Powolne symptomy odbicia gospodarki zaczęły pojawiać się już w 1992 roku. Spadła inflacja, zmalał deficyt budżetowy. Zaczęły się zmniejszać niedobory rynkowe. Zanotowano znaczący przyrost rezerw dewizowych. Do tego nastąpiła redukcja zadłużenia zagranicznego. Chociaż do tej ostatniej kwestii przyczynili się agenci polskiego wywiadu, którzy pomogli wywieźć z iraku 6 funkcjonariuszy CIA tuż przed Operacją Pustynna Burza. Najprawdopodobniej w nagrodę za heroiczny czyn USA pomogło nam wynegocjować umorzenie 16,5 miliarda dolarów długu.

Nie obyło się bez nietrafionych i kontrowersyjnych decyzji. Ustawa o uporządkowaniu stosunków kredytowych doprowadziła wielu kredytobiorców do bankructwa.

Jest takie powiedzenie „Analiza wsteczna zawsze skuteczna”. Nikt z nas nie był wtedy w skórze Balcerowicza i jego zespołu. Nikt nie był też na tyle odważny, aby w 1989 roku objąć ministerstwo finansów. Więc z perspektywy lat łatwo jest oceniać, co można było zrobić lepiej.

Reformy Balcerowicza. Czy czeka nas powtórka?

Skupmy się zatem na teraźniejszości. Czy historia zatacza koło? Czy nasza gospodarka nie będzie potrzebowała niebawem kolejnego Balcerowicza? Czy reformy Balcerowicza wrócą w innej formie?

Obecnie musimy mierzyć się z wysoką inflacją i sporą ilością pustego pieniądza. Wzrost cen dotyka nas wszystkich. Nie pomaga także to, że obecnie mamy rok wyborczy i festiwal obietnic, który się właśnie zaczyna. Politycy licytują się na różnych polach, m.in. w kwestii polityki mieszkaniowej.

Jedni obiecują kredyt na dwa procent. Inni mówią o kredytach na zero procent. Nawet widziałem Tweet lidera jednego z dość młodych ugrupowań który proponuje, aby deweloperzy oddawali 20% wszystkich mieszkań. Wszystkie te propozycje sprawiają, że głos mi się na głowie jeży, bo… ktoś je musi przecież sfinansować.

Dopóki (dopóty) nie nauczymy się, że pieniądze nie biorą się znikąd, że rząd nie ma własnych pieniędzy, dopóki trudno mówić, że jesteśmy dojrzałą demokracją.
Nie odbierajcie mojego materiału jako manifestu politycznego. Zwróćcie uwagę, że prawie wszyscy licytują się na obietnice. A ja nie zamierzam Was do nikogo przekonywać, bo to jest osobisty wybór każdego z nas.

I może rzeczywiście nasza gospodarka jest teraz w o niebo lepszej pozycji niż na przełomie lat 80 i 90. Inflacja nawet jeśli jest, to nie jest tak wysoka, jak wtedy. Nasze zadłużenie, choć spore to jest przytłaczające, ale czy oczyszczenie i porządne reformy nie pomogłyby nam znów nabrać tempa do dalszego wzrostu? Czy na pewno tylko tyle nam wystarczy?

Islandzki pisarz i noblista Halldór Kiljan Laxness powiedział kiedyś bardzo ważne słowa: „Historia się powtarza, ale za każdym razem trzeba za nią płacić drożej.“

Porady dla tych, którzy zostali do końca

Jeśli chcemy mieć tańsze i bardziej dostępne mieszkania to pozostaje nam wpływać na polityków, aby zajęli się kilkoma ważnymi sprawami. Jeśli chcecie to omówię to szerszej w innym odcinku na moim kanale YT, ale szybko punktując:

• Całkowita i fundamentalna zmiana ustawy o ochronie lokatorów,
• Zobligowanie gmin do uchwalania planów miejscowych w danych obszarach,
• Rezygnacja z dodatkowych opłat w tym: opłat adiacenckich, czyli takich, które ponosimy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ot, np. podzieliliśmy naszą działkę, czy opłat planistycznych,
• Uproszczenie procedur wymaganych do rozpoczęcia budowy, upłynnienie ruchu w urzędach, sądach wieczystoksięgowych itd.

Zauważcie, że te zmiany kosztują ułamek kwoty przeznaczonej na program typu “Bezpieczny kredyt na 2%”, a efektem może być nawet lekki spadek cen nieruchomości, a nie ich wzrost.

Tymczasem ja się z Wami żegnam. Przypominam – dajcie suba na YT i kciuk w górę pod filmem o reformach Balcerowicza. Wówczas  nie ominą Was kolejne odcinki mojej Akademii Nieruchomości. Zapraszam też do dyskusji w komentarzach, bo chętnie poznam Waszą opinię.

Przeczytaj też: Polski i francuski rynek nieruchomości. Porównanie!