Polski i francuski rynek nieruchomości. Porównanie!

Od pewnego czasu prowadzę własny kanał na YouTube, gdzie dzielę się swoimi doświadczeniami, omawiam bieżącą sytuację na rynku, doradzam i prognozuję, co może czekać branże w niedalekiej przyszłości. O tym jednak opowiem przy innej okazji. Korzystając z chwili Waszej uwagi, zapraszam do sprawdzenia aplikacji Erevie – >TUTAJ<.

Będę zatem wdzięczy za suba na YouTube. dajcie go już teraz. A po obejrzeniu materiału, który stworzyłem na potrzeby tego artykułu, łapka w górę!

Polski i francuski rynek nieruchomości. Charakterystyka

Zacznijmy od krótkiej charakterystyki. Jakie skojarzenia przychodzą Wam na myśl, kiedy słyszycie Francja? Ja na przykład miałem kiedyś Citorena i chętnie oglądam mecze PSG.

Poza tym chciałbym w końcu popatrzeć na Paryż z perspektywy wieży Eiffela i wierzę, że w końcu mi się to uda.

Bo Francja to ciekawy kierunek. I to nie tylko turystyczny. Chociaż nie jest to najpopularniejszy kierunek emigracji zarobkowych, to jednak wielu Polaków wybiera życie we Francji.

Jak wynika z sondaży przeprowadzonych przez Instytut Spraw Publicznych, aż 87% Francuzów lubi Polaków. Co więcej, aż 96% ankietowanych widzi w nas dobrych sąsiadów.

Cieplejszy klimat, pyszna kuchnia i wyborne wina nie są jednak głównymi czynnikami, które decydują o migracjach, chociaż na pewno są brane pod uwagę.

Według Międzynarodowego Biura Pracy stopa bezrobocia oparta we Francji w trzecim kwartale 2022 r wyniosła 7,3%. To sporo więcej niż w Polsce, gdzie ten wskaźnik w analogicznym okresie wynosił 2,9%.

Bezrobocie jest wyższe, ale ci, którzy decydują się na wyjazd i nie obawiają się o zatrudnienie, mogą liczyć na zarobki większe niż te w Polsce. We Francji minimalne wynagrodzenie brutto to 1 709,28 euro.

W Polsce od 1 lipca 2023 jest to 3600 zł brutto.

Przy średnim kursie 4,68 zł daje to ok. 770 euro. Do tego we Francji obowiązuje 35-godzinny tydzień pracy, kiedy my wciąż pracujemy po 40 i więcej godzin.

Czy brzmi to zachęcająco? Dla niektórych zapewne tak. Inni być może nie myślą o przeprowadzce nad Kanał la Manche, ale chętnie sprawiliby sobie nieruchomość, która będzie źródłem dochodu pasywnego.

I tutaj kolejna miła wiadomość. Łączy nas Unia Europejska i jako Polacy możemy bez większych ograniczeń mieszkanie lub dom we Francji kupić. I to na takich samych warunkach, jak rodowici Francuzi.

Pamiętajcie jednak, że Francja ma swoje terytoria zamorskie i tam taki bezproblemowy zakup nieruchomości nie będzie już możliwy.

Zaznaczam przy tym, że Francja jest krajem o rozbudowanej biurokracji. Na późniejszym etapie inwestorzy muszą zatem przygotować się na oswojenie z pewnymi różnicami. Zaświadczenie o posiadaniu miejsca zamieszkania jest ważnym dokumentem, jednak większą moc sprawczą ma EDF, czyli rachunek za prąd.

Kiedy już ktoś nabędzie własną nieruchomość i zapragnie ją wyposażyć w nowe AGD na raty, to musi wspomniany rachunek za prąd przedstawić, aby dostać kredyt.

Nie powiem, rozwiązanie ciekawe.

Nieruchomości we Francji

Przejdźmy do samych nieruchomości. Ile kosztują? Również jak w Polsce — to zależy. Ceny za metr kwadratowy różnią się w zależności od lokalizacji.

Za 200 000 Euro w Paryżu możemy kupić co najwyżej 25 metrów kwadratowych. I mówimy tutaj o lokalu w starszej zabudowie. Jeśli zapragniemy stać się właścicielami przytulnych czterech kątów w nowszym budynku, to musimy liczyć się z tym, że przyjdzie nam żyć na zaledwie 19 metrach kwadratowych.

Wg naszych przepisów mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 metrów kwadratowych. Jak jest w praktyce, każdy wie. Niemniej jednak krytykowane w Polsce mikrokawalerki, we Francji są dość popularne i nikogo nie dziwią.

W Paryżu można znaleźć wiele ofert lokali typu studio o powierzchni nawet 5 metrów kwadratowych.

Oczywiście z legalnością takich mieszkań bywa różnie, niemniej istnieją i nie można obok nich przejść obojętnie.

Francja to nie tylko Paryż. Kraj ten jest prawie dwukrotnie większy od Polski, więc fajnych miejsc do zamieszkania w nim nie brakuje.

Podobnie jak w Polsce, tak samo we Francji ceny poza stolicą kraju różnią się od siebie.

W innych francuskich miastach zakup nieruchomości będzie nieco tańszy. W Lyonie, za 200 000 euro znajdziemy już 52-metrowe mieszkanie.

Z kolei w niektórych regionach kraju da się znaleźć antyczne wille, gotowe do zamieszkania od zaraz za 250 000 Euro. Czyli za tyle, ile kosztuje nieco lepsza kawalerka w Paryżu.

Polski i francuski rynek nieruchomości. Technologia

Z Francją na pewno łączy nas podobna technologia budowy. Znajdziemy tam zarówno wielką płytę, jak i budynki w technologii Rama H. W niektórych miastach, jak np. Bordeaux rewitalizacja wielkiej płyty sprawia, że zmieniają się one nie do poznania.

Ceny nieruchomości na francuskich wsiach są niższe, gdyż podobnie jak i u nas, młodzi ludzie często wybierają życie w dużych aglomeracjach, gdzie mogą robić karierę.

Tysiąc euro za metr kwadratowy mieszkania w niezłym standardzie w porównaniu do 10 000 za metr kwadratowy mieszkania o podobnym standardzie w dużym mieście brzmi kusząco.

Jest jednak pewna różnica pomiędzy polską prowincją a tą francuską. My, słysząc określenie „przedmieścia” mamy na myśli na przykład podwarszawskie Piaseczno.

W przypadku francuskich aglomeracji jako przedmieścia często rozumie się miejscowości położone nawet kilkadziesiąt kilometrów od granic miasta.

Francuskie małe miasteczka różną się również od tych nadwiślańskich. Często są to miejscowości o zwartej zabytkowej kamiennej zabudowie i wąskich uliczkach.

Brzmi urokliwie? Tak, dopóki nie przyjrzymy się standardom, które w Polsce mamy o wiele wyższe. Nieremontowane od czterdziestu lat łazienki w takich wiejskich domach to standard, kiedy u nas nawet w uboższych regionach coraz trudniej na takie trafić.

Pozwolenie na budowę domu we Francji

Osoby, które po raz pierwszy dotykają tematu francuskiego rynku nieruchomości, zaskakuje fakt, że występując o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, nie ma wymogu przedstawiania profesjonalnego projektu. Wystarczy zaświadczenie o własności gruntu, krótki formularz i projekt domu w skali 1:100, który trudno nazwać projektem, bo nie zostały na nim naniesione nawet obliczenia konstrukcyjne.

We Francji 70 procent budownictwa mieszkalnego stanowią domy jednorodzinne. Pozostałe 30 procent to budownictwo wielorodzinne. Co ciekawe spośród tych 70 procent tylko niewielki odsetek powstaje według projektu architekta. Powodem są wyższe koszty.

Jeśli zatem budujemy dom we Francji o popularnym metrażu 100 –120 metrów kwadratowych to architekt jest zbędny.

Francuzi coraz częściej idą w kierunku rozwiązań proekologicznych — wybierają domy szkieletowe i prefabrykowane, ogrzewane kominkami z wkładami grzewczymi z dodatkiem pompy ciepła.
Nie trzeba zatem wykonywać zaawansowanych projektów. Wymóg jego udziału architekta pojawia się przy budowie domów o powierzchni całkowitej powyżej 170 m.

Polski i francuski rynek nieruchomości. Hipoteka

To, co różni Polskę i Francję to odwrócona hipoteka. Na rynku francuskim to dość popularne rozwiązanie.

Teraz posłużę się przykładem. Oto znajdujemy fajną nieruchomość w dużym mieście. Jej cena jest niska, jednak już w ogłoszeniu znajduje się dopisek „a viager” oraz informacja o wieku właściciela.

Kupując takie mieszkanie czy dom za kilka procent jego wartości, dodatkowo zobowiązujemy się do wypłacania właścicielowi dożywotniej renty w wysokości od kilkuset euro do kilku tysięcy euro miesięcznie. Wszystko zależy od obiektu, jego standardu i klasy.

W zależności od wieku właściciela, może to być złoty interes. Jeśli jednak w pewnym momencie przestaniemy płacić rentę, wszystko co wpłaciliśmy przepada, a my tracimy prawo do nieruchomości.

Sam proces zakupu mieszkania wygląda podobnie. Nie obędzie się bez wizyty u notariusza. Podobnie jak w Polsce, taki we Francji strony transakcji sporządzają umowę przedwstępną. Jest to niezbędne np. do otrzymania kredytu przez kupującego.

Dodatkowo sprzedający musi przedstawić certyfikaty poświadczające stan techniczny lokalu. Dotyczy to m.in. stopnia ryzyka ekspozycji na ołów, obecności materiałów z azbestem, czy obecności termitów w budynku będącym przedmiotem sprzedaży.

Czy można te certyfikaty porównać do polskiego świadectwa energetycznego? Pewne podobieństwa są, ale daleki jestem od postawienia znaku równości pomiędzy tymi dwoma dokumentami.

Jeśli chodzi o notariusza, opłata na jego rzecz to od 1 do 3% wartości transakcji — podobnie jak w Polsce.

Polski i francuski rynek nieruchomości. Podatki

Przejdźmy do pozostałych podatków. W naszym kraju, jeśli sprzedamy lokal po upływie 5 lat, jesteśmy z podatku zwolnieni.

Kiedy decydujemy się na sprzedaż wcześniej niż wymagane ustawowo 5 lat, płacimy 19% podatku od osiągniętego dochodu. Chyba że się na sprzedaży nie wzbogacimy — wówczas podatku nie płacimy.

A we Francji? Tutaj sprawa wygląda podobnie. Sprzedaż nieruchomości, od wybudowania, których upłynęło mniej niż 5 lat, jak również tych, które w tym okresie poddano renowacji lub rozbudowano, może zostać obciążona 20-procentowym podatkiem.

Teraz przejdźmy do kupujących.

We Francji nabywca nieruchomości na rynku wtórnym musi uiścić opłatę skarbową składającą się z trzech części:
– opłaty na rzecz departamentu w wysokości 3,60% ceny sprzedaży,
– opłaty na rzecz gminy w wysokości 1,20% ceny sprzedaży,
– opłaty na rzecz państwa wysokości 0,20% ceny sprzedaży + 2,5% od opłaty na rzecz departamentu. Jest to tak zwany podatek transferowy, a jego łączna wysokość wynosi 5,8 %.

W Polsce przypadku rynku wtórnego podatek PCC został zniesiony.

Obowiązek zapłaty należnych podatków związanych z zakupem domu czy mieszkania spoczywa na nabywcy.

W przypadku nowych nieruchomości w obu krajach obowiązuje VAT. W Polsce mamy 8%, chyba że mieszkanie ma ponad 150 metrów kwadratowych, to wtedy stawka skacze do 23 procent. We Francji z kolei wysokość VAT-u została ustalona na 20%.

Jak widać, zatem zakup mieszkania we Francji trudny nie jest, ale wymaga sporych nakładów finansowych. Oczywiście w tak rozwiniętym kraju jest też opcja kredytowania swojej nieruchomości.

Polski i francuski rynek nieruchomości. Kredyty

Podobnie jak w Polsce, tak i we Francji dobrze skorzystać ze sprawdzonego doradcy kredytowego.

Eksperci zalecają, aby najpierw skontaktować się z bankami, a potem zacząć rozglądać się za nieruchomością. Ubiegający się o kredyt muszą być cierpliwi — procedury są czasochłonne.
W dodatku przy większych kwotach wymagane jest ubezpieczenie oraz aktualne wyniki badań. I to bardzo rozległych badań obejmujących nawet wizytę u kardiologa. Wiek i stan zdrowia kredytobiorcy ma wpływ na wielkość ubezpieczenia. Warto zatem zadbać o siebie zawczasu.

Podobnie jak o swoje finanse i historię kredytową. Osoby zbyt mocno zadłużone, mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Podobne mechanizmy ochrony mamy jednak także u nas.

To, co przemawia na korzyść Francji to fakt, że procentowo oprocentowanie kredytów we Francji jest znacznie niższe niż Polsce. Nie dotyczy to jedynie Francji, ale też innych krajów strefy Euro, gdzie stopy procentowe ustala Europejski Bank Centralny.

Mam nadzieję, że moje porównanie polskiego i francuskiego rynku nieruchomości nieco rozjaśniło Wam sytuację.

Ceny nieruchomości są wyższe niż w Polsce, ale nikogo nie powinno to dziwić. W końcu Francja to bardzo rozwinięty kraj o potężnym przemyśle. W dodatku przyciąga miliony turystów przez cały rok i oferuje wyższe zarobki.

Jeśli są wśród czytelników osoby, które chcą się podzielić swoimi doświadczeniami z zakupów nieruchomości we Francji, to zapraszam do komentowania.
Chętnie też wysłucham sugestii odnośnie do tematów na kolejne publikacje Akademii Nieruchomości.

Jeszcze raz przypominam o subskrypcji YT. Będę też wdzięczny za kciuk w górę.