Mieszkanie w Tajlandii. To nie takie proste…

Dziś na łamach Akademii Nieruchomości analiza na prośbę jednego z naszych Czytelników. Opowiem, co trzeba zrobić, aby stać się właścicielem tajskiej nieruchomości. Na początek tradycyjnie proszę o suba na moim kanale na YouTube. Kciuk w górę pod filmem o Tajlandii też się przyda na potrzeby algorytmu.

Mieszkanie w Tajlandii. Kondominium

Znacie określenie „kondominium”? W Polsce nie stosuje się go zbyt często. W tajskim prawodawstwie termin stał się popularny po 2008 roku, kiedy uregulowano zakup nieruchomości przez obcokrajowców ustawą określaną powszechnie jako Condominium Act.

Decydując się na kondominium macie do wyboru dwa prawa własności: freehold condominium oraz leashold condominium.

Zacznijmy od tego pierwszego prawa.

Mieszkanie w Tajlandii – freehold

Każdy nabywca mieszkania w takim na przykład budynku wielorodzinnym ma prawo własności do swojego lokalu, ale jednocześnie dzieli wspólną własność z innymi właścicielami. Tą wspólną własnością są między innymi windy i rury, ale też np. baseny czy ogrody.

Zarządzanie kondominium jest zależne od decyzji większości. Koszty utrzymania części wspólnych są jednak proporcjonalne do wielkości udziału.

Jeśli chcecie mieć własne cztery kąty w Tajlandii, to zakup mieszkania w kondominium będzie najszybszym rozwiązaniem. Celowo nie używam określenia “apartament”, bo w tajskim prawie pod tym pojęciem funkcjonuje budynek mający jednego właściciela.

Tajowie chronią swoje interesy. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym musisz wiedzieć, że sprzedającego wiążą zobowiązania wynikające z tajskiego prawa. Deweloperzy muszą sprzedać 51% lokali obywatelom Królestwa Tajlandii.

Pamiętaj, że zyskujesz pełne prawo własności do swojej nieruchomości, ale grunt, na którym stoi budynek nigdy nie będzie Twój.

A może Leashold Condominium?

Leashold Condominium to z kolei rodzaj dzierżawy mieszkania od Tajów, którzy decydują się na długoterminowe użyczenie swojej własności obcokrajowcom. Umowa takiej dzierżawy jest zazwyczaj zawierana na 30 lat, z możliwością przedłużenia. Najemca nigdy jednak nie stanie się właścicielem takiego lokalu.

Każde z tych rozwiązań ma dobre i złe strony. Freehold condominium czyni z Was właścicieli nieruchomości — ze wszystkimi przywilejami i obowiązkami w pakiecie. Leashold też ma swoje plusy. Jeśli zadbacie o korzystne zapisy w umowie, to obowiązki drobnych napraw weźmie na siebie właściciel. Jeśli sytuacja tego wymaga, po prostu rozwiązujecie umowę i nie martwicie się sprzedażą lokalu, bo ten przecież nie jest Wasz.

I jeszcze jedno — szukając okazji na rynku wtórnym, sprawdzajcie, który rodzaj własności dotyczy interesującej Was oferty. Jak widać, różnice w tej kwestii są spore.

Ceny lokali w kondominium różnią się w zależności od stanu, wielkości czy lokalizacji.
W popularnym kurorcie turystycznym, Pattaya — lokal w przyzwoitym standardzie o metrażu 26 metrów kwadratowych możecie nabyć za ok. 25 000 Euro. W tym samym mieście nie brak jednak ofert lokali za 250 000 Euro. Wszystko zależy od potrzeb, wykończenia, lokalizacji i standardu.

Tajskie podatki podczas zakupów

Za przeniesienia własności na osoby trzecie musicie zapłacić do 2% ceny nieruchomości. Koszty obsługi prawnej mogą wynieść ok. 2000 zł.

Reszta podatków dotyczy w większości przypadków sprzedającego i może wynieść sumarycznie nawet powyżej 5% ceny transakcyjnej. A jak dojdzie do tego prowizja pośrednika to nawet i powyżej 10%.

Oczywiście jest jeszcze roczny podatek, który obowiązuje, jeśli będziecie posiadali więcej niż jedną nieruchomość.

Pamiętajcie! Umowę zawsze rejestrujcie w lokalnym Land Office. Tylko zyska moc prawną!

A czym wspomniane Land Office jest? W naszym kraju nazywałoby się biurem ds. ziemi. To agencja rządowa odpowiedzialna za prowadzenie i zarządzanie danymi dotyczącymi własności ziemi na terenie Tajlandii. Ich zadaniem jest między innymi prowadzenie rejestrów gruntów, przyjmowanie wniosków o rejestrację nieruchomości, wydawanie aktów własności i umów dzierżawy.

Kolejna kwestia to płatność. Wszystkie przelewy na konto sprzedającego muszą być wykonane z konta zagranicznego. Jak najbardziej możecie wykorzystać do tego polskie konto. Dlaczego? Bo takie są prawne warunki zarejestrowania umowy i prawa własności w Land Office.

W przyszłości możecie zechcieć swoją nieruchomość sprzedać. Wtedy prawidłowo zawarta umowa umożliwia legalne wytransferowanie środków poza Tajlandię.

Dobra, opowiedziałem Wam o mieszkaniach. Ale, co z innymi nieruchomościami? Być może ktoś z Was szuka informacji, bo właśnie obejrzał Niebiańską Plażę z DiCaprio i marzy mu się własna chatka?

Dom w Tajlandii. Jak go kupić?

To jest możliwe! Możesz mieć własną chatkę. Opcje są dwie.

Pierwsza to długoterminowa dzierżawa ziemi. Najpierw na 30 lat. Potem istnieje opcja jej dwukrotnego przedłużenia. Ważne, aby zabezpieczyć grunty wnioskiem o pozwolenie na budowę domu. Oczywiście we własnym imieniu.

Dzierżawa nie jest prawem własności, ale mając dobrego prawnika — do czego jeszcze wrócę — możecie wnioskować, aby w umowie dzierżawy działki ujęto dwie możliwości.

Pierwsza to przeniesienie dzierżawy gruntu na inną osobę. Wówczas zyskacie prawo do „odsprzedaży” nieruchomości. Drugi zapis dotyczy możliwości jej podnajmu osobom trzecim.

Nie jest jednak jedyny sposób na własny tajski dom. Kolejny to zakup ziemi na firmę, a właściwie spółkę, w której musi znaleźć się dwóch Tajów. Obcokrajowiec może w niej mieć 49% udziałów. Pozostałe 51% procent przypada lokalnym wspólnikom.

Brzmi ryzykownie, ale tutaj prawodawstwo stara się zabezpieczyć przyjezdnych przed wrogim przejęciem. Tajscy udziałowcy nie mogą być ze sobą powiązani. Do tego przepisy są skonstruowane tak, że sporządzona przez dobrego prawnika umowa spółki da Wam decydujący głos we wszystkich sprawach firmy i zapewni ochronę Waszych interesów.

Koszt założenia firmy to około 1000 dolarów. Koszty jej rocznego utrzymania to również kilkaset dolarów. Mimo to zdecydowana większość obcokrajowców stawia na zakup ziemi właśnie poprzez założoną w Tajlandii spółkę.

Dlaczego? Bo to się opłaca. Budowanie domu w Tajlandii jako firma wiąże się z niższymi kosztami. Do tego dobrze skonstruowana umowa sprawia, że tajscy wspólnicy nie będą mieli pola do ewentualnych nadużyć.

Zawsze podkreślam, że umowy należy czytać. W przypadku zakupu nieruchomości w Tajlandii, gdzie w grę wchodzą dodatkowo zupełnie inne przepisy, nieznane nam zwyczaje i co tu ukrywać — również zagrożenia, konieczne jest korzystanie z wyspecjalizowanych kancelarii prawnych.

Rzetelny prawnik pomoże Wam w kontaktach z tajskimi urzędnikami, a w przypadku założenia firmy w celu zakupu domu czy działki, zadba o zabezpieczenie Waszych interesów.

Pozwólcie, że o opcji małżeństwa tylko, aby kupić nieruchomość się nie będę wypowiadał 😉

Na tajskim rynku działa wiele agencji, które specjalizują się w sprzedaży nieruchomości obcokrajowcom. W dobie internetu znalezienie rzetelnej firmy z referencjami nie jest niczym trudnym. Zwłaszcza że w Tajlandii przebywa sporo naszych rodaków, którzy wymieniają się doświadczeniami m.in. przez media społecznościowe.

Samo skorzystanie z usług pośrednika też nie jest kosztowne. Oczywiście biorąc pod uwagę złożoność procesu. Prowizja agenta w Tajlandii waha się na poziomie 3% do 5% ceny sprzedaży nieruchomości. Zawsze można jednak negocjować warunki.

Wizja posiadania własnych czterech kątów w Tajlandii jest kusząca, ale zanim podejmiecie decyzję o zakupie, zastanówcie się dwa razy.

Mieszkanie w Tajlandii. Wizy dla Polaków

Pozostaje jeszcze kwestia wiz. Polaków takowe nie obowiązują, ale tylko wtedy, gdy lecimy do bezpośrednio do Tajlandii i zamierzamy tam zostać maks 30 dni. O wizę na dłuższy pobyt należy wystąpić w konsulacie. Prawo pobytu można przedłużyć na miejscu i lepiej tej formalności nie lekceważyć.

Z własnego doświadczenia wiem, że urlopowe wrażenia bywają czasem złudne, bo odpoczywamy dość krótko i często w zamkniętych kurortach. A Tajlandię i jej mieszkańców trzeba i warto poznać z bliska.

Jak zwykle typ na koniec — zanim podejmiecie decyzję o przeprowadzce na Phuket, Krabi czy Chang Mai, zróbcie sobie dłuższe, azjatyckie wakacje. Wynajmijcie apartament czy dom. Żadnego all inclusive!

Poznajcie dobrze lokalne zwyczaje i wartości. Sprawdźcie służbę zdrowia i kuchnie. Nie korzystajcie z luksusów zarezerwowanych turystom. Poznajcie Tajlandię od kuchni jako backpackersi. Na skuterze, stołując się w ulicznych jadłodajniach.

Jeśli macie własne doświadczenia z zakupem nieruchomości w innych krajach Azji, zapraszam do dzielenia się nimi w komentarzach. Dajcie też znać, który z rynków i panujące na nim zasady powinien omówić na moim YouTube lub opisać na blogu!

Przeczytaj też: Jak kupić nieruchomość? 13 wskazówek!

Oferty z wszystkich portali nieruchomości w jednym miejscu! Znajdź wymarzony dom, mieszkanie, działkę czy biuro w kilka sekund!
Sprawdź Erevie – polską aplikację, która zmienia rynek nieruchomości!
Wejdź na Erevie.pl!
Aplikacja w sklepie Google Play – >TUTAJ<
Aplikacja w App Store (dla użytkowników Apple) – >TUTAJ<