Mieszkanie dla rodziny. Na co zwrócić uwagę

Mieszkanie dla rodziny. O tym pamiętaj

Kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości z myślą o zapewnieniu jak najlepszych warunków bytowych naszym najbliższym, pytań jest co niemiara.

Prowadząc biuro nieruchomości, sam spotkałem wiele rodzin, które mierzyły się z niełatwym wyborem. W końcu kupno własnych czterech kątów to zawsze poważna decyzja.

Raz, że wiąże się z dużymi kosztami. Dwa — jak już kupimy mieszkanie, to z reguły wiążemy się z nim na kilka dobrych lat. Chociażby z racji przeprowadzki i wszystkich formalności nawet najbardziej zamożni nie zmieniają mieszkań ot tak. Co najwyżej mają ich kilka.

Aby dobrze wybrać mieszkanie, warto odpowiednio wcześniej je dokładnie sprawdzić.

I właśnie o tym na, co zwrócić uwagę kupując mieszkanie dla rodziny, będzie dzisiaj na łamach Akademii Nieruchomości. Od razu dajcie suba na YT, gdzie znajdziecie odcinek na ten temat. A po obejrzeniu będę wdzięczny za łapkę w górę. Zapraszam też do dyskusji.

Lokalizacja

Zacznijmy od tego, co powinniście wziąć pod uwagę jeszcze na etapie poszukiwań.
Raczej nikt nie decyduje o wyborze lokalizacji uderzając palcem w losową lokalizację na mapie i mówiąc: O tutaj będziemy mieszkać!

Z reguły wybór lokalizacji jest uwarunkowany budżetem, planami życiowymi, pracą czy chociażby odległością dzielącą nas od bliskich.

Żarty o relacjach z teściami bawią trochę mniej, kiedy okazuje się, że babcia i dziadek to najlepsza pomoc w opiece nad dziećmi, kiedy te nie mogą iść do przedszkola. Jeśli mieszkają przy tym względnie blisko, to w ogóle super, bo oszczędzamy cenny czas.

Z racji potrzeby pogodzenia wielu czynników, jak na przykład odległość od zakładu pracy czy wspomnianych krewnych wybór lokalizacji nigdy prosty nie jest. W dodatku im lepiej skomunikowana dzielnica z dobrą infrastrukturą w postaci sklepów, szkół czy przedszkoli, tym większe zainteresowanie kupujących.

W parze z popytem idzie też cena. I jeśli nie dysponujemy zbyt rozpasanym budżetem, tutaj musimy podjąć pierwszą poważną decyzję. Czy zadowolimy się mniejszym metrażem, ale lepszą lokalizacją? Czy jednak wolimy mieszkać w mniej atrakcyjnym, bardziej odległym od centrum osiedlu, ale cieszyć się większą przestrzenią?

Tutaj każdy rodzina musi sobie zrobić własny rachunek zysków i strat. No bo co nam z większego metrażu np. na warszawskiej Białołęce, jeśli będziemy tracili czas i nerwy w korkach? Z drugiej strony mniejszy metraż, ale lepsza lokalizacja też nie jest rozwiązaniem idealnym. Zwłaszcza gdy decydujemy się na rodzinę w modelu dwa plus jeden lub dwa plus dwa.

Wówczas musimy więcej uwagi poświęcić aranżacji przestrzeni, a mimo to zawsze tych kilku metrów kwadratowych będzie nam brakowało. Wiem z własnego doświadczenia.

Przeczytaj też: Bezpieczne osiedle. Rola okolicy w decyzji o zakupie mieszkania.

Mieszkanie dla rodziny. Księga wieczysta to must have!

Przejdźmy teraz do kolejnego etapu, czyli… mamy pasujące nam mieszkanie, które chcemy nabyć. Jako ludzie mamy tendencję do tak zwanego kupowania oczami. Robimy tak zarówno w przypadku mieszkań, jak i samochodów.

Doskonale wiedzą o tym sprzedający i często to wykorzystują. Absolutnie nie twierdzę, że wszyscy są nieuczciwi i każdego należy prześwietlać. Czasem do pewnych zaniedbań dochodzi ze zwykłej niewiedzy.

Dlatego najpierw warto upewnić się, jak wygląda księga wieczysta nieruchomości.
Księga wieczysta to taki dowód osobisty nieruchomości, w którym znajdziemy najważniejsze informacje na jej temat.

W księdze powinien być zapisany metraż mieszkania, a także to, co do niego przynależy — na przykład komórka lokatorska czy miejsce parkingowe. Oczywiście znajdziemy tam też informacje na temat właściciela lub współwłaścicieli.

Zalecam zwrócenie szczególnej uwagi na dział czwarty, gdzie znajdują się informacje na temat ewentualnej hipoteki.

Nie wszystkie nieruchomości mają założone księgi wieczyste. Dlaczego?

Jest to uwarunkowane formą własności. Jeśli jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to założenie księgi wieczystej jest możliwe tylko wówczas, gdy spółdzielnia jest właścicielem gruntu.

Na rynku są dostępne mieszkania w tej formie własności, które księgi wieczyste mają. Chociaż status gruntu uregulowany nie został. Jak to możliwe? A tak, że niektórzy właściciele takich lokali założyli księgi wieczyste przed 2013, kiedy prawo jeszcze na to pozwalało.

Pamiętajcie, że przy tej formie własności możecie dowolnie nim zarządzać. Da się je odsprzedać, wynająć czy przekazać jako spadek lub darowiznę. Jednak bez zgody spółdzielni nie możecie zmienić przeznaczenia swojej nieruchomości.

Co zatem zrobić, jeśli mamy mieszkanie dla rodziny, którego formą własności jest wspomniane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale status gruntów jest nieregulowany?

Szerzej omówiłem już ten temat w filmie „Mieszkania na nieuregulowanych gruntach. Czy warto w nie inwestować?”, który zobaczycie na YouTube.

Streszczając pokrótce: mieszkania w blokach na nieregulowanych gruntach w większości nie mają założonych ksiąg wieczystych i trudno jest je skredytować.

Jeśli jednak mamy gotówkę, może to być niezła okazja, gdyż z reguły są tańsze od nieruchomości na uregulowanych gruntach w podobnej lokalizacji. Jak mówiłem, wszystko wyjaśniam w jednym z poprzednich odcinków.

Kolejna kwestia to meldunek. Warto zadbać o to, aby w mieszkaniu w momencie jego zakupu nikt nie był zameldowany. Wymeldowanie jest prostą czynnością, ale po co dorzucać sobie formalności, które na dobrą sprawę leżą po stronie sprzedającego?

Kiedy już macie mieszkanie dla rodziny, które Wam odpowiada, macie odpowiednią zdolność kredytową czy własne środki i sprawdziliście księgi to… upewnijcie się, co do jego stanu.

Na rynku wtórnym nie brakuje mieszkań, do których można się wprowadzić od tak. Praktycznie z miejsca. Wiele ofert — i to często atrakcyjnych — dotyczy mieszkań np. otrzymanych w spadku po osobach starszych, gdzie w przypadku młodej rodziny mającej tam zamieszkać bez remontu się nie obejdzie.

Przeczytaj: Rodzaje własności mieszkania. Poznaj 5 typów

Mieszkanie dla rodziny. Konstrukcja budynku ma znaczenie!

I tutaj dość istotna kwestia natury konstrukcyjnej. Jeśli celujecie w wielką płytę i planujecie remont generalny, upewnijcie się, w jakim systemie postawiono blok — otwartym czy zamkniętym.

W tym pierwszym przypadku aranżacja wnętrza poprzez przesuwanie ścian jest możliwa. Przy systemie zamkniętym każda ściana jest ścianą nośną, więc odradzam ingerencje w zmianę układu mieszkania. Taka samowola może zakończyć się karą finansową, a w najgorszym wypadku nawet katastrofą budowlaną.

Decydując się na mieszkanie w stanie deweloperskim w bloku zbudowanym w technologii Rama H, ten problem nie występuje, ale tutaj musimy pamiętać o ważnym czynniku ekonomicznym.

W przypadku rynku pierwotnego do ceny zakupu trzeba doliczyć też ceny prac wykończeniowych, a te najniższe nie są. Ekipy wykończeniowe, szczególnie te lepsze na brak zajęć nie narzekają, więc nie ma co liczyć na niski koszt robocizny. Inflacja przekłada się również na koszty materiałów, więc warto przynajmniej oszacować sobie, ile będzie kosztowała wykończeniówka.

Podobnie jest też z remontami mieszkań z rynku wtórnego. Niby mamy w planach jedynie odświeżenie mieszkania, a co do czego z malowania ścian robi się spory remont, przy okazji, którego odkrywamy coraz to nowe rzeczy, które należy poprawić.

I tutaj skupię się na „must have” tego, co należy sprawdzić.

Instalacja elektryczna

W starszym budownictwie wciąż często można spotkać aluminiową instalację elektryczną. Jeśli budynek został wzniesiony w latach 70-tych ubiegłego wieku i od tamtego czasu instalacja nie została wymieniona, to wręcz trzeba wymienić ją na miedzianą.

Nie tylko dla własnej wygody, ale też bezpieczeństwa. Korzystamy z coraz większej liczby urządzeń elektrycznych, sieć jest coraz bardziej obciążona.

Aluminiowe przewody szybciej się nagrzewają. Ponadto przy współczesnym AGD, kiedy korzystamy z kuchenek mikrofalowych, pralek, suszarek i płyt indukcyjnych stare instalacje mogą nie dawać rady. Ciągłe zwarcia niedostosowanej instalacji mogą narobić nam kosztownych szkód.

Dlatego oglądając mieszkanie, upewnijcie się, jak wygląda sprawa z instalacją, bo koszt jej wymiany zaczyna się od kilku tysięcy złotych. Oczywiście wszystko zależy od metrażu i stopnia prac. Niemniej jednak to zadanie dla fachowców, więc raczej się na tym nie oszczędzi.

Wentylacja

Kolejny temat to wentylacja. Niezwykle istotny, bo nawet w mieszkaniach po remoncie możecie spotkać się ze źle wykonaną instalacją. Tutaj test sprawdzający jest dość prosty. Potrzebujemy jedynie zapalniczki lub kartki A4.

Jeśli przyłożymy kartkę do kratki wentylacyjnej i ta wręcz przyklei się do otworu, to znaczy, że instalacja działa poprawnie.

Do testu możemy też wykorzystać zapalniczkę. Jeśli przyłożymy płomień do otworu i ten zostanie zassany, to dobrze. Może się jednak zdarzyć, że płomień ani drgnie. To objawy niedziałającego poprawnie układu. Płomień odchylony w drugą stronę, jakby odpychany, oznacza z kolei, że do mieszkania wpada zużyte powietrze od sąsiadów.

Instalacja wentylacyjna, drzwi i okna to elementy, które są ze sobą w symbiozie. Przez stolarkę okienną do mieszkania powinno dostawać się świeże powietrze. Zbyt duża nieszczelność lub zużycie elementów takich jak na przykład uszczelki może być powodem utraty ciepła w chłodniejsze dni. Zatem i tutaj musimy być czujni.

Na rynku nie brakuje firm, które za niewielką opłatą wykonają testy termowizją i dokładnie określą słabe punkty okien czy drzwi.

Co istotne, taki sprawdzian warto wykonać nawet w mieszkaniach z rynku pierwotnego. Z własnego doświadczenia wiem, że lokale w stanie deweloperskim na nowiutkim osiedlu często nie mają dobrze zamontowanych i wyregulowanych okien.

Piony grzewcze

Stare piony nie zostały jeszcze wymienione? Zapewne niebawem się to zmieni i ktoś z administracji pofatyguje się do upatrzonego przez Was mieszkania, aby wymienić je na nowe.

Dlaczego warto zwrócić na nie uwagę? Jeśli po zakupie planujecie remont łazienki, to warto zostawić kilka płytek na zapas, bo przy wymianie raczej nie obędzie się bez kucia.

Tym sposobem oszczędzić sobie nerwów i biegania po marketach budowlanych w poszukiwaniu pasującego wzoru płytek. W przypadku zabudowy warto z kolei zadbać o tak zwaną rewizję, aby nie trzeba było jej rozmontowywać.

Grzejniki

Tutaj ilu ekspertów, tyle opinii. Stare, żeliwne żeberka mogą zostać, o ile nie przeszkadzają Wam walory estetyczne. Zapewne prędzej czy później spółdzielnia lub administracja wymieni je na własny koszt.

Termoizolacja budynku

Na to, czy budynek został ocieplony raczej nie mamy wpływu, ale możemy się spróbować dowiedzieć, kiedy takie prace są planowane. Dobra termoizolacja to mniejsze rachunki za ogrzewanie.

Położenie mieszkania

Położenie mieszkania w bryle budynku wbrew pozorom ma znaczenie. Mieszkanie rogowe, czyli takie, do które sąsiaduje z maksymalnie jednym lokalem, będzie trudniejsze do ogrzania. Dlatego warto upewnić się jak z tą termoizolacją. W końcu mało kto lubi marznąć. Szczególnie, gdy mamy w planach potomstwo.

Sąsiedzi

Czynnik ludzki jest bardzo ważny. Decydując się na zakup mieszkania w bloku czy tego chcemy, czy nie dostajemy w pakiecie obecność sąsiadów. Warto zatem poznać się z nimi odpowiednio wcześniej.

Nic nie zaszkodzi zapukać, przedstawić się i zapytać o poprzednich właścicieli. Tym sposobem już na starcie zyskacie dodatkowe punkty lub odkryjecie, że naprzeciwko mieszka ktoś od kogo raczej szklanki cukru pożyczyć nie chcecie.

W dobie Internetu warto zajrzeć na osiedlowe fora i grupy w mediach społecznościowych. Dzięki temu dowiecie się ciekawych rzeczy, które przydadzą się w przyszłości, jak np. gdzie nie parkować auta, aby nie dostać mandatu.

A teraz Wasza kolej! Na co Wy zwracacie uwagę, szukając rodzinnej nieruchomości? Chętnie poznam Wasze opinie. Zapraszam do dyskusji w komentarzach. Jeśli jest jakiś temat, który mogę poruszyć na kanale, to również dajcie znać. Będę wdzięczny za sugestie.

Pamiętajcie o subskrypcji kanały na YT i zapisz się do newslettera.

Przeczytaj też:  Typy budownictwa wielorodzinnego. Sprawdź 4 najpopularniejsze.

Oferty z wszystkich portali nieruchomości w jednym miejscu! Znajdź wymarzony dom, mieszkanie, działkę czy biuro w kilka sekund!
Sprawdź Erevie – polską aplikację, która zmienia rynek nieruchomości!
Wejdź na Erevie.pl!
Aplikacja w sklepie Google Play – >TUTAJ<
Aplikacja w App Store (dla użytkowników Apple) – >TUTAJ<