Bloki z wielkiej płyty. Kupować? Czy nie kupować?

Bloki z wielkiej płyty nie są naszym rodzimym wynalazkiem. Ta technologia była znana w Europie już w latach 20-tych XX wieku.

Do Polski przywędrowała w latach 50-tych minionego stulecia. Z tego, co udało się mi ustalić, pierwszy budynek tego rodzaju powstał w Warszawie w 1958 roku.

Aż do lat 90-tych żelbetonowe bloki cieszyły się powszechną popularnością! Masowe wznoszenie bloków mieszkalnych z wielkiej płyty z było odpowiedzią na zapotrzebowanie mieszkaniowe Polaków.

Po II wojnie światowej własny kąt był luksusem. Technologia wielkiej płyty pozwalała szybko i łatwo stworzyć wiele mieszkań.

Niestety niekoniecznie o wysokiej jakości i przyjaznej estetyce. Wielkopłytowe wieżowce i bloki wpisywały się również w ideę socjalizmu, która sprowadzała się do hasła: „Tanie mieszkanie dostępne dla wszystkich”. To tyle, jeśli chodzi o historię. Chętnych odsyłam do filmów Barei. Żelbetonowym blokom też się w nich oberwało.

Wielka płyta – technologia

W technologii wielkiej płyty budynki powstawały w dwóch systemach — otwartym i zamkniętym. Niestety w tym drugim występowały częściej.

Dlaczego jest to problem? W systemie zamkniętym każda albo prawie każda ściana jest ścianą nośną. Potrafi to znacząco utrudnić zadanie poprawy układów funkcjonalnych w tych mieszkaniach. W systemie otwartym mamy przewagę ścian działowych, co daje większe pole do aranżacji pomieszczeń.

Dla niewtajemniczonych — ściany nośne pełnią kluczową rolę w konstrukcji budynku. Przenoszą obciążenie stropów na fundamenty — a co za tym idzie — ingerencja w nie jest delikatnie mówiąc niewskazana. Wyburzenie ściany nośnej może doprowadzić nawet do katastrofy budowlanej!

Ścianami działowymi możemy już rozporządzać wg uznania i podczas remontu przy ich pomocy na nowo zaaranżować przestrzeń w naszym mieszkaniu.

Problem z układem ścian w systemie zamkniętym to nie jedyny kłopot z wielką płyta.

Wad niestety jest więcej.

Bloki z wielkiej płyty – wady

Zacznijmy od podstawowej — estetyka.

Co prawda obecnie deweloperzy specjalizujący się w budowie nieruchomości dla klasy średniej też nie grzeszą stylem, jednak wielka płyta na tle nowych bloków często prezentuje się delikatnie mówiąc… Mało estetycznie.

Bloki są albo szare albo przeszły gruntowne remonty, dzięki którym zyskały elewację we wszystkich kolorach tęczy, która pasuje do otoczenia i krajobrazu jak kwiatek do kożucha.

Budowane w czasach komunizmu z prefabrykatów bloki od samego początku nie uchodziły za synonim jakości.

Nierówne ściany, odchylenia od pionów, mostki termiczne czy pęknięcia elewacji były chlebem powszednim mieszkańców od samego początku wielkiej płyty.

Im bliżej przyjrzymy się nieruchomościom będącym poniekąd symbolem PRL, tym więcej mankamentów dostrzeżemy.

Słaba jakość materiałów i wykonania dotyczyła również instalacji gazowej, elektrycznej i wodnej.

Kiepskie wykonanie niosło za sobą dość uciążliwe skutki. Z czasem w mieszkaniach zaczęła pojawiać się wilgoć i pleśń.

A akustyka?

Ta do dziś jest przedmiotem żartów i kpin, gdyż dźwięki np. dziecięcy płacz czy kuchnie niosły się po wszystkich piętrach.

A windy? Bloki, których wysokość nie przekraczała 4-pieter nie posiadały tego typu udogodnień. Ich konstrukcja sprawia, że windy raczej w ich wnętrzu nigdy się nie pojawią.

Estetyka wind z czasów socjalizmu to osobna kategoria kiczu i tandety.

Urządzenia dźwigowe z tamtego okresu to swoiste pamiątki czasów, o których wielu Polaków wolałoby zapomnieć.

Gospodarka odpadami i segregacja odpadami w czasach PRL-u nie istniały.

Większość bloków była wyposażona w popularne zsypy na śmieci.

Rozwiązanie mające ułatwić życie, było jedną z przyczyn problemów z insektami.

Dziś ten problem na szczęście udało się wyeliminować poprzez worki na śmierci czy częste mycie komór zsypowych.

A samochody? Mało który obywatel mógł sobie pozwolić na samochód. Architekci socjalizmu mieli zupełnie inną wizję świata.

Mały Fiat, podobnie jak własne mieszkanie z kolorowym telewizorem to były marzenia.

Nikt nawet nie spodziewał się, że kilka dekad później samochodów przybędzie. I to w takiej ilości, jaka jeździ po ulicach dotychczas.

W efekcie na osiedlach bloków z wielkiej płyty nie uwzględniono zbyt wielu miejsc parkingowych. W efekcie dziś ich mieszkańcy parkują gdzie się da.

Czy zatem wielka płyta ma jakiekolwiek zalety i jest sens w nią inwestować?

Owszem! Opowiedziałem Wam o najczęstszych wadach wielkiej płyty. Teraz czas na drugą stronę medalu!

Zalety bloków z wielkiej płyty!

Przez 40 lat, bo średnio tyle mają budynki, którym poświęcamy dzisiejszy materiał, większość z nich przeszła gruntowną modernizację i remonty.

Szczególnie gorącym okresem były lata dziewięćdziesiąte, kiedy spółdzielnie i wspólnoty ruszyły z gruntownymi remontami budynków.

Większość problemów lepiej lub gorzej została rozwiązana.

Pamiętajmy też, że przez minione kilka dekad lokale w żelbetonie przechodziły z rąk do rąk, a kolejni właściciele zazwyczaj sukcesywnie je remontowali eliminujący niedoskonałości socjalistycznej sztuki budowlanej.

Tak więc stare bloki często kryją całkiem przytulne i nowoczesne mieszkania.

Niepodważalną zaletą bloków z wielkiej płyty jest ich lokalizacja. Wiele PRL-owskich osiedli jest świetnie położonych.

Trzeba też przyznać, że pod wieloma względami żyje się na nich lepiej niż na nowych, deweloperskich osiedlach.

Szerokie chodniki, bliskość terenów zielonych, szkoły, przedszkola, sklepy czy bazarki są na wyciągnięcie ręki.

To atuty, które sprawiają, że wiele osób, szczególnie starszych, nie wyobraża sobie lepszego miejsca do życia.

A młode rodziny, które szukają spokojnego miejsca do życia i nie chcą płacić za metr kwadratowy fortuny, również rozważają zakup nieruchomości w wielkiej płycie.

Bo do zalet starych bloków należy również cena za metr kwadratowy. Owiana złą sławą wielka płyta, w zależności od miasta, jest tańsza nawet o 10% niż mieszkania, które oferują deweloperzy.

Bloki z wielkiej płyty i mity!

Skoro już jesteśmy przy złej sławie, przyjrzymy się mitom. A tych wokół wielkiej płyty urosło wiele. I często bywają podsycane. Np. przez głodne sensacji media.

Najpopularniejszy i najczęściej powielany mit odnośnie wielkiej płyty to ten, że… zaraz się rozpadnie!

Jak wspominaliśmy bloki w tej technologii powstawały szybko i w dużych ilościach.

Zbudowanie pięciokondygnacyjnego budynku jednoklatkowego z czterema lokalami na piętrze zajmowało niekiedy 4 miesiące.

I mówię tu o czasie od wbicia pierwszej łopaty do wprowadzenia się lokatorów.

Kanalizacja, dostęp do bieżącej wody i brak potrzeby palenia w kaflowym piecu, a przede wszystkim względna prywatność sprawiały, że rodziny chętnie przeprowadzali się do wielkopłytowców mimo wad.

Żywotność takich obiektów szacowano na od 50 do 70 lat.

Pierwsze żelbetonowe bloki powstały w latach 50-tych ubiegłego wieku.

Od lat 60-tych budowano je już w całej Polsce.

Czyli… pierwsze z nich powinny zostać rozebrane już niebawem. Nic jednak na to nie wskazuje.

Wielka płyta nie jest pozostawiona sama sobie.

Po pierwsze — pamiętajcie, że od lat 90-tych obiekty wybudowane w tej technologii są remontowane i modernizowane.

A to sprawia, że proces karbonatyzacji znacząco się opóźnia.
Tutaj krótkie wyjaśnienie terminologii budowlanej.

Karbonatyzacja co proces wietrzenia betonu i korozji zbrojenia.

Dzięki warstwom ocieplenia, które okryły żelbetonowe konstrukcje w ostatnich latach, najbardziej wrażliwe elementy zużywają się o wiele wolniej.

I nie jest to moja opinia, ale wyniki badań inżynierów. m.in. ekspertów z Instytutu Techniki Budowlanej.

Wielka płyta jeszcze postoi. I to co najmniej kilka dekad, szacunki Ministerstwa mówią nawet o kolejnych 100 latach.

Kolejny mit, z którym warto się zmierzyć to… grunty, na których stoi wiele bloków i ich stan prawny.

Szczególnie w Warszawie wiele budynków na mocy powojennego dekretu Bieruta wzniesiono na nielegalnie przejętych działkach.

Problemy zaczęły się w latach 90-tych, kiedy prawowici właściciele zaczęli dochodzić swoich praw.

Nieruchomości wzniesione na gruntach o nieuregulowanym stanie bardzo często nie mają założonych ksiąg wieczystych.

Nie da się ich zatem skredytować.

Takie mieszkania — głównie w blokach z wielkiej płyty — są zazwyczaj kilkanaście procent tańsze niż sąsiednie nieruchomości, wzniesione na gruntach, które mają uregulowany status.

Można powiedzieć, że właściwie nie da się ich skredytować. Jedyny sposób ich nabycia, poza np. dziedziczeniem w drodze spadku, to zakup za gotówkę.

Czy taki zakup jest jednak bezpieczny? TAK. Zakup takiej nieruchomości jest bezpieczny.

Mimo że stan gruntów jest nieuregulowany, i w wielu przypadkach nikt nie wie, kiedy to nastąpi, to nikt nie wyrzuci właścicieli z ich lokali mieszkalnych.

Można zatem śmiało w nie inwestować, bez obawy o utratę środków lub inne problemy.

Ostatni, równie popularny mit, to ten, że bloki z wielkiej płyty są… siedliskiem patologi.

Lata transformacji i początek nowego milenium to dla milionów Polaków trudne czasy.

Bezrobocie i brak perspektyw sprawiły, że szczególnie szare osiedla zaczęły uchodzić za siedliska patologii.

To były trudne czasy. Lecz mamy je dawno za nami.

Prawda jest taka, że nigdy nie wiemy, na jakich sąsiadów trafimy.

Kupując nowe mieszkaniu u dewelopera nie mamy pewności, że tuż za ścianą nie trafi się nam kłopotliwy sąsiad.

Twierdzenie, że wielka płyta skupia głównie ludzi po przejściach i z problemami jest dziś krzywdzące.

Oczywiście w latach 90-tych powstawały osiedla jak warszawska Dudziarska, które przyjaznymi miejscami nie były, ale to akurat wyjątki wynikające z błędnej strategii urzędników.

Dziś wielka płyta, to często odnowione osiedla pełne zieleni i młodych rodzin, które decydują się korzystanie z udogodnień urbanistycznych z czasów socjalizmu.

Skoro już rozprawiałem się z mitami i opowiedziałem o wadach oraz zaletach wielkiej płyty, spróbuję odpowiedzieć na pytanie: Kiedy warto kupić wielką płytę.

Na pewno warto nabyć taką nieruchomość pod wynajem.

Dogodne lokalizacje i atuty PRL-owskich osiedli sprawiają, że względnie łatwo znaleźć lokatorów chcących mieszkać w takich miejscach.

W dodatku, mieszkania z wielkiej płyty są tańsze niż te w nowym budownictwie.

Dzięki temu inwestycja szybciej się zwróci. Oczywiście wówczas, gdy nabędziemy mieszkanie pozbawione większości usterek z początkowego okresu.

Sporo dziś tu o nich opowiadałem.

Czy warto kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty?

A czy warto kupić takie mieszkanie dla siebie? Przy obecnych stopach procentowych i niską zdolnością kredytową wielu Polaków warto rozważyć zakup takiej nieruchomości. Oczywiście wszystko zależy od jej stanu, wartości i lokalizacji.

Jest to też dobra opcja na tak zwany początek dla tych, którzy nie chcą wiązać się wysokim kredytem lub mają ilość gotówki wystarczającą na taki zakup.

Bloki z wielkiej płyty, ich niskie piętra lub lokale w budynkach z windami są też dobrą opcją dla emerytów.

Taka kawalerka w budynku po sąsiedzku z przychodnią, bazarkiem czy przystankiem autobusowym to duże ułatwienie dla seniora.

Jednak nie taka wielka płyta zła, jak ją niektórzy przedstawiają.

Dziś przebrnęliśmy przez bloki z wielkiej płyty. Koniecznie dajcie znać w komentarzach, co Wy sądzicie o mieszkaniu na PRL-owskich osiedlach.

Może macie własne doświadczenia i przemyślenia?

Ja będę wdzięczny za suba na moim YouTubie, łapkę w górę i udostępnienie. Sugestie odnośnie tego o czym chcecie posłuchać w kolejnych odcinkach na moim YouTubie czy przeczytać na blogu, również chętnie przyjmę. I to w każdej ilości.

Przeczytaj też: Wynajem nieruchomości. Jak na nim zarabiać. Zobacz!