Wynajem nieruchomości. Jak na nim zarabiać. Zobacz!

Zacznijmy od początku. Nazywam się Krzysztof Świaniewicz i mimo że do emerytury mi daleko, to mogę się pochwalić sporym doświadczeniem na rynku nieruchomości. Zarówno jako inwestor, jak i wspólnik spółek zajmujących się wieloma obszarami z rynku nieruchomości. Tworzymy wraz z zespołem również aplikację Erevie, która wspomoże obrót nieruchomościami. Pomysł doceniła Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości, która udzieliła nam dofinansowania.

Na moim kanale YouTube dzielę się z Wami moją wiedzą o tym rynku, znajdziecie tutaj także autorskie analizy i porady. Gorąco zachęcam Was do komentowania i subskrypcji mojego kanału! Za kciuki w górę również będę wdzięczny.

Dochód Pasywny – Fakty i Mity

„Zadbaj o dochód pasywny, niech Twoje pieniądze zarabiają na Ciebie przez całą dobę”. To hasła, które wielu z nas słyszy bardzo często. Czy to od różnych coachów, trenerów i innych specjalistów. Nie wiem jak Wy, ale ja często też spotykam się ze stwierdzeniem: „Jak wygram szóstkę w Totka, to kupię kilka mieszkań pod wynajem w Warszawie i będę rentierem. Bez żadnego wysiłku”. Z reguły słyszę je od osób, które z branżą nieruchomości mają niewiele wspólnego.

Obecnie to jednak nieruchomości są najbardziej łakomym kąskiem dla wszystkich tych, którzy chcą zamienić gotówkę na dobro, które nie traci na wartości i przynosi dodatkowy dochód.

Popularność Nieruchomości

Z czego wynika taka popularność? Po pierwsze – pewna grupa nieruchomości z biegiem czasu będzie zyskiwać na wartości. Samochód, zegarek lub inne dobra można wyprodukować wielokrotnie i powielać w setkach egzemplarzy. Nawet te luksusowe! Zasób nieruchomości jest ściśle określony. Grunty nie są z gumy. Nie da się wybudować więcej bloków w tej samej lokalizacji, a to daje już pewność wzrostu wartości nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach.

Czy To Dobry Czas na Zakup Nieruchomości?

Czy to dobry czas na kupno nieruchomości? Na pewno nie najgorszy! Mówiłem o tym w odcinku, do którego link widzicie w rogu ekranu. Obecnie nieruchomości straciły 20% swojej realnej wartości – czyli na przykład w przeliczeniu na chleb czy jajka. Myślę, że ten spadek będzie jeszcze większy, jednak nie spodziewajmy się, że kwoty za metr kwadratowy nagle spadną o połowę – to oznaczałoby kompletną zapaść polskiej gospodarki.

W dodatku najbardziej pożądane mieszkania – czyli kawalerki i takie o metrażu do 40-45 metrów kwadratowych trzymają ceny. Oczywiście nie wszędzie. Gdzieniegdzie lekko spadają, gdzieniegdzie lekko zyskują.

Negocjacje i Rynek Wynajmu

Negocjować jednak warto! Nawet jeśli nie uda się Wam namówić właściciela na duży rabat, to macie czas, aby w spokoju poszukać fajnej nieruchomości. Mocno ograniczona akcja kredytowa sprawia, że zainteresowanie jest mniejsze. W końcu mało kto jest w stanie zapłacić kilkaset tysięcy złotych od tak.

Brak zdolności kredytowej na własne M sprawia, że młodzi ludzie i młode rodziny postawią właśnie na wynajem. Dużą grupę najemców stanowią też uchodźcy z Ukrainy. Według bazy PESEL ich liczba w Polsce to około milion osób. Ci wszyscy ludzie muszą gdzieś mieszkać, a w większości przypadków nie mają funduszy na zakup mieszkania w Polsce. Domu tym bardziej, gdyż utrudniają to nasze przepisy.

Wzrost Cen Najmu

Od przełomu marca i lutego 2022, czyli momentu wybuchu wojny, ceny najmu skoczyły nawet o kilkadziesiąt procent. Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie lokatorzy muszą płacić obecnie nawet 30% więcej niż przed rokiem. Czy to wpłynęło na spadek popularności najmu? Absolutnie! Oferta mieszkań na wynajem skurczyła się w ciągu ostatnich miesięcy o 70 procent! Nic nie wskazuje też na to, aby ten trend miał się odwrócić.

Zakup Mieszkania Pod Wynajem

Zatem moment na zakup mieszkania pod wynajem jest dobry. Ważne jednak, aby nie ulegać pozornym okazjom, uzbroić się w cierpliwość i znaleźć nieruchomość, która będzie interesująca też z punktu widzenia najemców.

Czerpanie dochodu z wynajmu brzmi przyjemnie, ale jest obarczone ryzykiem. Jak wynika z badania zrealizowanego przez Rendin oraz Stowarzyszenie Mieszkanicznik w 2022 roku, aż 69,5% wynajmujących miało w przeszłości problemy z najemcą. Aż 61,6% z tej grupy spotkało się z tymi kłopotami dwukrotnie.

Problemy z Najemcami

Całkiem niedawno zrobiło się głośno o parze Youtuberów z Poznania, która na czas jednej ze swoich dalekich podróży zdecydowała się wynająć mieszkanie. Niestety, trafili na nieuczciwą lokatorkę. Za sprawą popularności Youtuberów, ich historia rozeszła się szerokim echem. Prawni właściciele mają związane ręce, a dodatkowo wciąż ponoszą koszty utrzymania własnej nieruchomości, do której nawet nie mogą wejść.

Stereotypy i Fakty

Nie jest to odosobniony przypadek. A jak wiadomo, negatywne historie rozchodzą się szybciej i są chętniej powtarzane niż te pozytywne, dlatego wiele osób boi się tego biznesu lub rezygnuje z wynajmu nieruchomości, które już posiada. Na przykład mieszkań otrzymanych w spadku. Mimo pewnego ryzyka, już w 2021 roku liczba Polaków, którzy żyli z wynajmu, to ponad milion.

Fundusze Inwestycyjne na Rynku

Nie wierzcie też w mity o zagranicznych funduszach, które hurtowo wykupują od deweloperów całe osiedla. Owszem, działają one na rynku, ale ich udział w rynku to… pół procenta. A w samej Warszawie to zaledwie 2,5 promila! Najwięcej nieruchomości na wynajem w ciągu ostatnich kilku lat kupiliśmy my – Polacy. Najczęściej osoby fizyczne traktując zakup jako inwestycję.

Inwestowanie w Nieruchomości

Ty też możesz dołączyć do tego grona. Nie jest to jednak biznes, w którym możesz leżeć sobie do góry brzuchem, a pieniądze będą spadały z nieba. Nie działaj pochopnie. Dobrze zastanów się nad lokalizacją swojej inwestycji. Jak wspominałem – mniejsze metraże są teraz bardzo popularne i chociaż droższe z metra, wynajmują się szybciej, a i zwrot będzie większy.

Wybór Metrażu i Stan Mieszkania

Unikałbym mieszkań o większym metrażu, podzielonych na pokoje, o ile stopa zwrotu nie będzie naprawdę dwucyfrowa. Po pierwsze takie mieszkanie wymaga dużo więcej czasu na obsługę, a po drugie większe mieszkania póki co delikatnie tracą, nawet w ujęciu nominalnym. Kolejna kwestia to stan mieszkania. Ten temat jest tak szeroki, że na pewno poświęcę mu osobny odcinek.

Niemniej pamiętaj, że trudniej wynająć za dobre pieniądze mieszkanie obskurne i zaniedbane. Oszacuj koszty i czas remontu. Niekiedy nieatrakcyjne wnętrze może wymagać jedynie odświeżenia. Dobrym pomysłem jest na pewno odmalowanie ścian, wyczyszczenie płytek i drobny home staging. W innych przypadkach sprawę załatwi jedynie skucie tynku do gołych ścian i urządzenie wnętrza na nowo, a to koszty.

Strategia Najmu

Jeśli już masz na oku nieruchomość, to pamiętaj o strategii! Zastanów się, jaką formę najmu chcesz wybrać? Wszechobecne Booking.com, Airbnb i inne portale służące do rezerwacji nieruchomości online sprawiły, że wielu potencjalnych inwestorów zainteresowało się właśnie wspomnianym najmem krótkoterminowym „na godziny” lub „na doby”. Taka forma wynajmu poniżej 30 dni jest określana jako najem krótkoterminowy.

Wybierając tę ścieżkę musisz liczyć się z tym, że Twoje zyski będą uzależnione od miesięcznego obłożenia. A te będzie zależało od rodzaju miejscowości i pogody. W dużym mieście apartamenty na doby znajdują najemców nawet poza sezonem turystycznym. W miejscowościach nastawionych na turystykę, bezśnieżna zima czy deszczowe lato mogą być powodem sporych strat.

Koszty Najmu Krótkoterminowego

Robiąc kalkulację tego biznesu warto też wziąć pod uwagę podatki czy opłaty dla firm zajmujących się sprzątaniem i wykonywaniem podstawowych napraw w lokalu. Do tego dochodzą koszty wyposażenia np. w AGD, naczynia i inny niezbędny sprzęt, a także remonty, które przy tej działalności trzeba wykonywać częściej, aby nieruchomość zachowała atrakcyjność. Sama stawka dla pośrednika, czyli np. takiego Booking.com, może wahać się od 15 do 30 procent.

ROI i Ryzyko Najmu Krótkoterminowego

ROI, czyli mówiąc po polsku wskaźnik zwrotu z takiej formy inwestycji, jest większy niż w przypadku wynajmu długoterminowego, ale wiąże się z większym ryzykiem i nakładami pracy. Ponadto, nie w każdym mieście takie mieszkania na doby będą miały sens. Wszystko zależy od bazy hotelowej i charakteru miejscowości.

Przepisy i Opodatkowanie Najmu

Przy najmie krótkoterminowym dodatkowo sprawę komplikują przepisy. Teoretycznie jako osoba fizyczna możemy prowadzić najem krótkoterminowy i skorzystać z formy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5%. Stawka wzrasta do 12,5% przy przychodach powyżej 100 tys. zł. Niestety, znane są przypadki, kiedy urząd skarbowy zakwestionował taką formę opodatkowania, a spór zakończył się w Sądzie Administracyjnym.

Najem Długoterminowy

Jeśli nie chcecie zakładać działalności gospodarczej, aby czerpać zyski z najmu krótkoterminowego, możecie podpisać umowę z profesjonalną firmą. Tutaj jednak wchodzą kolejne prowizje, dlatego wiele osób fizycznych od razu decyduje się na najem długoterminowy. Prostszy, łatwiejszy i wygodniejszy. Dotychczas średnia rentowność z tego typu działalności wynosiła 4-5 proc. w skali roku. Ten wskaźnik dla różnych miast różni się od siebie.

Najem Okazjonalny i Instytucjonalny

Od 2009 roku w polskim prawie funkcjonują przepisy odnośnie najmu okazjonalnego. Zostały one uchwalone z myślą o osobach fizycznych, które chcą wynająć swoją nieruchomość. Nie mogą one jednak prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości, a sama umowa najmu może być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat. Dla osób prowadzących działalność gospodarczą jest najem instytucjonalny.

Procedury Najmu

W odróżnieniu do tradycyjnego najmu, najem okazjonalny jest znacznie prostszy. Daje też szeroki wachlarz możliwości i ułatwień. Osoby wynajmujące nieruchomość lokatorom mają swobodę w ustalaniu czynszu. Plusem najmu długoterminowego jest też brak wymogu zakładania działalności gospodarczej. Tutaj właściciele nie mają jednak wyboru i mogą skorzystać tylko z ryczałtu.

Dokumentacja i Kaucja

Przed udostępnieniem mieszkania lokatorom warto zrobić jego dokładną dokumentację, a także ustalić z najemcą wysokość kaucji oraz zasady, na których zostanie zwrócona. Standardem powoli staje się 1,5 wielkości miesięcznego czynszu. Uwierzcie mi, że często na koniec trwania umowy bywa ona kwestią sporu. Wnętrze mieszkania z czasem się amortyzuje.

Świadectwo Charakterystyki Energetycznej

Czy wiesz, że już od 1 kwietnia nawet przy podpisaniu nowej umowy najmu będziesz musiał przedstawić najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej?

Mikrokawalerki

Wielu inwestorów interesuje się także tzw. gotowcami inwestycyjnymi w formie dwu, trzy i więcej-paków. Co to jest? To na przykład 40-metrowe mieszkanie, które zostało podzielone na dwa mniejsze. Pierwszą, bezsprzeczną zaletą jest stopa zwrotu. Potrafi sięgać 8-9, a czasem i 10% w skali roku. I to w dużych miastach, jak np. w Warszawie.

Wady i Ryzyka Inwestycji

Mikrokawalerki mają też wady. Mogą być nie do końca legalne z powodu braku odpowiedniej wentylacji, dodatkowych miejsc parkingowych, a minimalna powierzchnia lokalu mieszkalnego to 26 m2.

Weryfikacja Inwestycji

Sprawdź wentylację i inne aspekty techniczne przed zakupem. Młynek do odpadów może być problematyczny i uciążliwy dla sąsiadów ze względu na jego głośność.

Podsumowanie

Jeśli chcesz zainwestować w nieruchomość na wynajem, jest to dobry moment. Ceny będą jeszcze spadały, ale warto już teraz zacząć rozglądać się za odpowiednią ofertą. Decyzję pozostawiam jednak Wam, bo ten biznes do bezstresowych nie należy.

Pamiętajcie, aby dać suba na YT, zapisać się do newslettera i koniecznie napiszcie w komentarzach, o czym jeszcze chcecie usłyszeć czy przeczytać w ramach Akademii Nieruchomości.

Pozdrawiam,

Krzysiek Świaniewicz.