Wpływ demografii na rynek nieruchomości w Polsce

Nazywam się Krzysztof Świaniewicz i zapraszam na kolejny wpis na Akademii Nieruchomości. Na moim kanale YT i blogu dzielę się z Widzami moją wiedzą na temat procesów zachodzących na rynku nieruchomości. Znajdziecie tutaj także autorskie analizy i porady. Zachęcam Was do komentowania i będę wdzięczny za suba na YouTubie. Odcinek o wpływie demografii na rynek nieruchomości linkuję na końcu wpisu.

Spadek Liczby Urodzeń

Dzieci to przyszłość. Ostatnie dane opublikowane przez GUS sugerują jednak, że przyszłość wcale nie jest tak kolorowa, jak byśmy wszyscy tego chcieli. W 2022 roku zaliczyliśmy historyczny dołek. Był to czas, w którym urodziło się 334 600 dzieci, co jest najgorszym wynikiem od II wojny światowej. W samym tylko wrześniu ubiegłego roku urodziło się o 1700 dzieci mniej niż w analogicznym okresie 2021 roku.

Jeśli chcecie poznać efekty wpływu programu 500+ na liczbę urodzin w Polsce, to tutaj macie przykład. Jak widać, dorzucanie pieniędzy nie wpływa na dzietność. Kiedy spojrzymy szerzej na temat, liczby przerażają jeszcze bardziej. W 2022 roku zmarło 538 600 Polaków. Różnica między zgonami a urodzeniami wynosiła 204 000.

Starzenie się Społeczeństwa

Są zatem powody do niepokoju. Nie tylko dla Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, ale też dla ekonomistów, gdyż nasze społeczeństwo najzwyczajniej w świecie się starzeje. To wyzwanie również dla gospodarki, w tym rynku nieruchomości. W 2000 roku nasza populacja była rekordowa. Żyło nas 38,6 mln. Obecnie populacja zmniejszyła się do 37,767 mln. Na przestrzeni dwóch dekad to dość wyraźny spadek.

Przyszłość i Prognozy

Według wyliczeń GUS liczba 60-latków w 2030 roku wyniesie 10,8 mln i będzie to wzrost o 10 procent w stosunku do roku 2020. W 2050 roku w Polsce będzie mieszkać niespełna 14 mln osób w starszym wieku, czyli prawie 40% więcej niż w 2020 roku.

Rząd ma swoją „Strategię demograficzną 2040”, ale ludzie nauki zaznajomieni z dokumentem nie zostawiają na tych wymysłach rządzących suchej nitki. Aby populacja się nie zmniejszała, współczynnik dzietności powinien wynosić co najmniej 2,1. Obecnie to 1,42. Dla porównania w 1989 roku ten współczynnik wynosił 2,066. O wyniku z 1950 roku, kiedy jego wartość wynosiła 3,705, możemy tylko pomarzyć.

Prognozy i Realne Problemy

GUS na podstawie zebranych danych tworzy prognozy. A jak jest z prognozami, wszyscy wiemy. Nie bez przyczyny pogodę również się prognozuje. Spróbujcie zaplanować urlop w Polsce z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem opierając się na prognozach. Opcje dwie, uda się albo się nie uda.

Patrząc na demografię szerzej, przekonamy się, że najmniejszy problem z tego tytułu mają duże ośrodki miejskie z Warszawą na czele. Stolica wraz z gminami bezpośrednio sąsiadującymi od 20 lat notuje dodatnie saldo migracyjne.

Migracje i Ich Wpływ

Powód jest bardzo prosty – wszystkie duże aglomeracje są celem migracji osób z mniejszych miejscowości, których motywacją jest chociażby znalezienie dobrej pracy. GUS w swoich raportach wspomina o warszawskim saldzie migracyjnym, które w 2021 roku wynosiło prawie 13 000 osób. Dane te mogą być zaniżone, gdyż obejmują tylko zarejestrowane fakty. Ciężko oszacować, ilu ludzi przyjeżdża do stolicy i mieszka np. w wynajętym mieszkaniu. Wskaźnik salda migracji może być zatem o wiele większy.

Problemy Małych Miast

Rośnie on jedynie w dużych ośrodkach. Czyim kosztem? Oczywiście kosztem tych mniejszych miejscowości, skąd ludność odpływa. Przed wyjazdem na studia do Warszawy mieszkałem w Białymstoku. Tam się też urodziłem. To miasto wojewódzkie, ważny ośrodek w północno-wschodniej Polsce.

Demograficzne Wyzwania dla Mniejszych Miast

Saldo migracji Białegostoku jest ujemne, a prognozy demograficzne GUS-u raczej nie napawają optymizmem. Prognoza to przewidywanie przyszłości na podstawie historii, obecnej sytuacji i pewnych założeń. Jak pokazały ostatnie lata, wielu sytuacji nie jesteśmy w stanie nawet sobie wyobrazić. Ktokolwiek z Was wyobrażał sobie lockdown? A zaledwie po chwili wojnę?

Czarne Łabędzie i Niespodziewane Wydarzenia

To są te tak zwane Czarne Łabędzie, o których możecie poczytać w książce Nassima Nicholasa Taleba, czyli ważne, w zasadzie niemożliwe do przewidzenia wydarzenia, które wywracają nasz świat do góry nogami. Jeden z tych czarnych łabędzi spowodował napływ setek tysięcy uchodźców chcących dostać się do Polski.

Migracje Jako Ratunek dla Demografii

Chociaż brzmi to szokująco, to właśnie uchodźcy i migranci mogą być ratunkiem dla naszej demografii. Z racji zmian społecznych, nie spodziewam się, że rozwiążemy ten problem samodzielnie. Pewne procesy zaszły zbyt daleko, aby je odwrócić. Obawiam się, że rząd, kto by w nim nie zasiadał, nie będzie w stanie odwrócić panujących trendów.

Strategie Rządowe

Nie chcę wchodzić w politykę, ale mam wrażenie, że nie tylko ja mam podobne odczucia. Niestety, nie widać żadnych sensownych ludzi, którzy mogliby dokonać poważnych reform naszego Państwa. Przykładem, że się da wyjść z trudnej sytuacji demograficznej, niech będą nasi południowi sąsiedzi – Czesi, którzy w 1999 roku mieli współczynnik dzietności na poziomie, uwaga! 1,13! Obecnie wynosi on ponad 1,7.

Polska jako Kraj Imigracji

Wielu z Was pamięta wejście Polski do Unii Europejskiej i masowy odpływ młodych ludzi za granicę? Mieliśmy wówczas poważny problem. Kilkanaście lat wystarczyło, aby trend się odwrócił. W 2018 roku po raz pierwszy bilans migracyjny był dla nas dodatni. Polska stała się więc krajem imigracji. I jest nim po dziś dzień.

Imigranci na Rynku Pracy

Wszystko za sprawą liberalnych przepisów i otwarcia się na mieszkańców krajów dawnego bloku wschodniego – Armenii, Białorusi, Gruzji, Mołdawii i Ukrainy. Cudzoziemcy stanowią 6,5 proc. wszystkich ubezpieczonych. Na koniec września 2022 r. w ZUS było zarejestrowanych ponad 1 mln obcokrajowców. W stosunku do tego samego okresu 2021 roku to wzrost o 23,5 procent.

Migracje z Dalekich Krajów

Notujemy też zauważalny wzrost liczby migrantów z Filipin, Indii, Nepalu, Turcji, Uzbekistanu czy Bangladeszu. Ciężko o narzędzia, które pozwoliłoby precyzyjnie określić liczbę imigrantów przybywających do Polski. Według danych Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju liczba imigrantów w Polsce z 800 000 w 2020 roku wzrosła do 2,2 miliona w 2022 roku. Takie wyniki dają nadzieję, że może nie będzie tak źle.

Społeczne Zmiany

Nasza gospodarka nie upadnie, szkoły nie opustoszeją i nie zabraknie chętnych na wynajem czy kupno nieruchomości. Chętnych może nie zabraknąć z jeszcze jednego powodu… I niestety nie jest to do końca powód do radości. Rewolucja społeczna dokonuje się na naszych oczach. Model wielopokoleniowej rodziny to już przeszłość. Pary bez względu na to czy decydują się na ślub czy pozostają w związku partnerskim chcą mieszkać same.

Wzrost Popytu na Nieruchomości

Pięterko u teściów w wielkim domu z czasów PRL-u to dla wielu osób nie jest wyjście. Dlatego wiele par decyduje się na kredytowanie własnego M. Ci, którzy tej zdolności obecnie nie mają, wolą często płacić na wynajem, nawet przy obecnych stawkach, i uniknąć pokoleniowego konfliktu. Niestety, w Polsce, podobnie jak w całej Europie, od lat utrzymuje się wysoki współczynnik rozwodów.

Rozwody a Rynek Nieruchomości

W naszym kraju statystycznie rozpada się co trzecie małżeństwo, co daje średnio 65 000 rozwodów rocznie. Nie jest to trend chwilowy czy pokłosie pandemii, kiedy siłą rzeczy musieliśmy spędzać ze sobą czas we własnych czterech ścianach. Taki stan rzeczy utrzymuje się od kilku lat. Największa liczba rozwodów dotyczy dużych aglomeracji. Nie oznacza to oczywiście, że w mniejszych miastach małżeństwa się nie rozpadają.

Wpływ na Gospodarstwa Domowe

Każdy z małżonków musi gdzieś mieszkać. Jedni dzielą się majątkiem – np. sprzedają dom, jeśli takowy posiadają, i kupują dwa mieszkania. Inni wyprowadzają się od byłego małżonka i coś sobie organizują w miarę możliwości oraz potrzeb. Z jednego gospodarstwa domowego robią się dwa. Reasumując, każdy szuka własnych czterech kątów. Czy na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Ewentualnie w grę wchodzi jeszcze wynajem.

Rosnąca Liczba Singli

Na fali zmian struktury naszego społeczeństwa swoją obecność wyraźnie zaznaczają single. Szacuje się, że jest ich obecnie aż 7 milionów! To pokaźna grupa, która również szuka nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. M.in. stąd taka popularność „kawalerek” czy mieszkań dwupokojowych.

Deficyt Mieszkań

Dużo powiedziałem o demografii. A co demografia ma wspólnego z rynkiem nieruchomości? Łączy je deficyt! Według danych Eurostatu w Polsce brakuje nawet dwóch milionów lokali mieszkalnych! Pandemia i wzrost stóp procentowych sprawiły, że deweloperzy zwolnili z inwestycjami.

Wsparcie ze Strony Rządu

Póki nie ruszy odpowiednie wsparcie ze strony rządu, jak np. zapowiadane kredyty na 2%, próżno oczekiwać, że sytuacja się zmieni. Proces inwestycyjny trwa od półtora roku do dwóch lat. Przy większej inwestycji wydłuża się nawet do 2,5 roku. Nowych mieszkań zatem nie da się wybudować na szybko.

Przeludnienie i Jego Skutki

Deficyt mieszkań występował w Polsce jeszcze przed wybuchem wojny na Ukrainie, kiedy dotykał nas niż demograficzny, a liczba imigrantów była o wiele niższa niż obecnie. 37,6% gospodarstw domowych w Polsce jest przeludnionych. To jedna z najgorszych statystyk w Europie. Gdyby nie fakt, że ostatnie lata były rekordowe pod kątem nowych lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania, to naprawdę moglibyśmy mieć spory problem. Nieruchomości byłyby bardzo drogie, szczególnie właśnie w dużych miastach.

Konieczność Budowy Większej Liczby Mieszkań

Jeśli chcemy uniknąć zapaści ekonomicznej, być nadal krajem imigracyjnym, w którym obcokrajowcy będą chcieli zostać, musimy budować więcej. Prognozy demograficzne nie są zachęcające. Jednak bez polepszenia sytuacji na rynku nieruchomości, czyli bez łatwiejszego dostępu do kredytów i większej ilości inwestycji, które wpłyną na spadek cen nieruchomości, możemy jako społeczeństwo mieć duży problem – zarówno z podniesieniem dzietności, jak i zatrzymaniem u nas imigrantów.

Budownictwo Komunalne

Budownictwo komunalne w naszym kraju jest marginalnym zjawiskiem, nad którym rządzący również powinni się pochylić. Żadna ekipa nie może jednak pochwalić się spektakularnymi sukcesami w tej kwestii. Szczególnie, że ja osobiście nie jestem zwolennikiem programów rządowych wspierania budownictwa, mieszkalnictwa czy czegokolwiek innego. Zamiast tego powinniśmy ułatwiać obywatelom i przedsiębiorcom życie, mniej wydawać na urzędników do sprawdzania i egzekwowania bzdurnych przepisów oraz mniej zabierać pieniędzy w podatkach i ostatnio modnych parapodatkach.

Obniżenie Kosztów Budowy

Szczególnie, że w przypadku budownictwa naprawdę można byłoby obniżyć cenę, gdyby zrezygnować z niektórych wymogów. Jak widzicie, pozostaje nam zatem liczyć na właściwą długofalową politykę rządu w omawianych dziś tematach: demografii, imigrantów i działań wspierających rynek nieruchomości.

Podsumowanie

Jeśli chcecie, abyśmy przeanalizowali możliwe działania, które mogłyby wpłynąć pozytywnie na ceny nieruchomości, to dajcie znać w komentarzach. A czy warto inwestować w nieruchomości, skoro prognozy demograficzne nie są obiecujące? Oczywiście, że tak, o ile inwestujemy we właściwe nieruchomości w dobrych lokalizacjach, dużych miastach o dodatnim współczynniku imigracji. Szczególnie jeśli myślimy o nieruchomościach pod wynajem lub odsprzedaż w przyszłości. Żadne miasto nie jest z gumy, a na dobrze zlokalizowanych terenach można postawić tylko jeden budynek. Wartość takich nieruchomości będzie siłą rzeczy rosła, a przynajmniej powinna.

Wpływ Demografii na Mniejsze Miejscowości

Mniejsze miejscowości, gdzie saldo migracji czy prognozy demograficzne nie wygląda obecnie korzystnie, również nie są na straconej pozycji. Jak wspomniałem, prognozy są opierane na tym, co znane. A ostatnie lata pokazały, że bardzo wielu sytuacji nie jesteśmy w stanie przewidzieć, bo nikt z nas nie ma tej magicznej szklanej kuli, która przepowie nam przyszłość.

Popyt na Atrakcyjne Nieruchomości

Poza tym, nawet w takich miejscach o ujemnym saldzie atrakcyjne nieruchomości, jak np. mieszkania blisko centrum, będą cieszyły się zainteresowaniem – zarówno po stronie osób chcących wynająć mieszkanie, jak i ewentualnych kupców. Pamiętajcie, że wszystko, co mówię, nie ma charakteru porady inwestycyjnej. Każdy z Was musi podjąć swoją własną decyzję. Ja na podstawie własnego doświadczenia i zebranych danych dzielę się analizą bieżącej sytuacji.

Zapraszam do subskrypcji mojego kanału na YT. Jeśli jest temat, o którym chcecie usłyszeć w jednym z kolejnych odcinków lub przeczytać na blogu, dajcie znać w komentarzach. Pozdrawiam!