Nieruchomości w Hiszpanii. Uważaj przy zakupie!

Któż z nas nie chciałby posiadać własnego lokum w Hiszpanii? Ja bym na przykład chciał! Bardzo! I nawet działałem w tym kierunku! Tym, którzy sprawdzają Akademię Nieruchomości po raz pierwszy, pokrótce wyjaśniam – nazywam się Krzysztof Świaniewicz i od kilku lat jestem związany z branżą nieruchomości. Ten blog powstał po to, aby dzielić się z Wami wiedzą, nie tylko tą z rodzimego podwórka, gdyż razem z moim wspólnikiem nawiązaliśmy współpracę z hiszpańskimi biurami nieruchomości i poznaliśmy lokalne uwarunkowania.

Inwestowanie w Hiszpanii

Niestety, nie wszystko jest tym, na co wygląda. Cierpliwy inwestor może kupić mieszkanie w turystycznej części Hiszpanii za kwotę, która w Polsce wystarczyłaby na mieszkanie w Warszawie. Posłużę się tutaj przykładem Torrevieja – miasteczka w prowincji Alicante, gdzie mieszkanie do zamieszkania o metrażu 57 metrów kwadratowych, z dwiema sypialniami można nabyć za 105 000 euro. Już gotowe do zamieszkania i wynajmowania. Dla porównania, za podobną kwotę w Warszawie kupimy mieszkanie o podobnym metrażu w niezłej lokalizacji, ale do generalnego remontu. Na bardziej oddalonych od centrum dzielnicach zapewne znajdzie się coś lepszego już do zamieszkania.

Pułapki na Hiszpańskim Rynku Nieruchomości

Brzmi wspaniale? Niekoniecznie! Na tamtejszym rynku nieruchomości na obcokrajowców czeka sporo pułapek. Dziś opowiem o tym, na co należy uważać i czego się wystrzegać. Pamiętajcie, że to, o czym mówię, nie jest poradą inwestycyjną! Każdy sam musi podjąć swoje zakupowe decyzje.

Hiszpańskie Niuanse

Chociaż na Półwyspie Iberyjskim te zakupy są obarczone ryzykiem, to nie warto się poddawać. Zwłaszcza mając odpowiednią wiedzę, która umożliwia przygotowanie się i zapobieganie “hiszpańskim niuansom”. Wielki światowy kryzys finansowy, który rozpoczął się w 2008 roku po upadku banku Lehmann Brothers, boleśnie dotknął również Hiszpanię. Od tamtego momentu po naszym kraju zaczęły krążyć plotki o tym, że w Hiszpanii domy kosztują tyle samo co w Polsce. Zazwyczaj były to jednak informacje wyciągnięte z brukowców i powielane przez wujków na suto zakrapianych imprezach imieninowych.

Recesja i Oszustwa

Recesja sprzed lat wpłynęła nie tylko na ówczesne ceny nieruchomości. Dała o sobie znać również na lokalnym rynku pracy. Wielu ludzi szukających możliwości szybkiego zarobienia łatwych pieniędzy zajęło się oszustwami. Na celownik naciągaczy trafili niedoświadczeni inwestorzy zza granicy. Jak działali? Oto przykład. Do rangi procederu urosło wykorzystywanie depozytów mieszkaniowych. Wielu zainteresowanych dało się namówić na złożenie wspomnianego depozytu mieszkaniowego. Ten błąd niestety był bardzo kosztowny! W wielu przypadkach cała akcja była zaaranżowana przez nieuczciwe biura nieruchomości lub szemranych biznesmenów. W efekcie depozyty często bywały pułapką i skutkowały utratą pieniędzy.

Biurokracja i Podatki

Na właściciela każdego budynku czekają spore kłopoty. Ich rozwiązanie często zajmuje lata i do tego słono kosztuje. Pomijam kwestię stresu, który temu towarzyszy. Skoro już jesteśmy przy stresie, to na pewno pojawi się on przy okazji odwiedzania hiszpańskich urzędów. Tamtejsza biurokracja i podejście urzędników do petentów to temat rzeka. Znajomość języka również niewiele pomoże, jeśli osoba w okienku akurat będzie miała zły dzień. Z perspektywy Polski, gdzie przez ostatnie lata poziom obsługi w wielu urzędach się poprawił, trudno to sobie wyobrazić, ale tak faktycznie jest. W bankach, które są instytucjami komercyjnymi, z poziomem obsługi klientów nie jest lepiej. Jeśli nie władasz biegle hiszpańskim, to Twoja pozycja jest jeszcze gorsza. Ot południowa natura. Z jednej strony otwartość i temperament, a z drugiej specyficzne podejście do pracy. Chcąc inwestować w Hiszpanii, musimy się na to przygotować.

Zakup i Koszty

Hiszpania jest podzielona na 50 prowincji, a każda z tych prowincji różni się od siebie pod względem prawa podatkowego! Zakup nieruchomości w Hiszpanii bez wiedzy na temat lokalnych opłat i danin może okazać się dużym wyzwaniem. O ewentualnej pomocy urzędników w tej materii mówiłem przed chwilą. Dodatkowo w większości prowincji PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych to aż 10%. Tak, nie przesłyszeliście się – 10%! Powoduje to, że bardzo często duża część ceny transakcyjnej jest przekazywana pod stołem, a wyposażenie jest sprzedawane oddzielnie, gdyż PCC na wyposażenie to “tylko” 6 procent. Każdy z powyższych problemów można w łatwy sposób rozwiązać. Najprostszym rozwiązaniem jest ostrożne działanie, unikanie podejrzanych ofert i korzystanie ze sprawdzonych firm. Również tych polskich, które współpracują z pośrednikami z Hiszpanii.

Ryzyka i Zyski

Absolutnie nie chcę nikogo zniechęcić do inwestowania w Hiszpanii. Posiadanie mieszkania, czy to na cele prywatne, czy na wynajem, w tak fantastycznym regionie daje masę możliwości i może generować większe dochody aniżeli posiadanie takiej samej nieruchomości w Polsce. Moim celem jest uczulenie zainteresowanych, ale jeszcze niedoświadczonych osób na pewne zagrożenia.

Ocupados – Dzicy Lokatorzy

Teraz o przykrych niespodziankach, które mogą pojawić się już po zakupie. Od lat problemem Hiszpanii są “ocupados” – czyli dzicy lokatorzy, których nie da się w łatwy sposób eksmitować. Nasze krajowe prawo często jest wykorzystywane przez nieuczciwych najemców, działających na szkodę właścicieli. W Hiszpanii problem jest jednak o wiele większy. Dawno temu parlament uchwalił przepisy pozwalające na zajmowanie pustostanów. Prawo miało pomóc w walce z bezdomnością. W praktyce stare przepisy wykorzystują współcześni oszuści i naciągacze. Ocupados wyszukują letnie apartamenty, które po wakacjach pustoszeją, gdyż ich właściciele wracają do swoich domów poza Hiszpanią. Wówczas tacy dzicy najemcy włamują się do obiektów, zmieniają zamki i czują się tam jak u siebie. Jeśli właściciel nie wykryje ich w ciągu 48 godzin, czeka go długa batalia przed sądem.

Jak Unikać Problemów?

Co gorsza, nawet wczesne wykrycie ocupados też może nie wystarczyć. Oszuści są na tyle przebiegli, że zawczasu przygotowują np. rachunki za dostawy jedzenia pod wskazany adres i przekonują policję, że są w mieszkaniu od dawna. Niestety nie da się dokonać eksmisji takich dzikich lokatorów bez wyroku sądu. Na rynku działają firmy, które mają na takich delikwentów metody, ale to już działanie na granicy prawa. Obecnie ocupas to nie ludzie bezdomni i zdesperowani. To perfidni wyłudzacze, które za określoną kwotę opuszczą dom czy mieszkanie. Nie robiąc dodatkowych problemów. Takie “odszkodowanie” zaczyna się od kwoty 5 000 Euro wzwyż. Między innymi z racji dzikich lokatorów w Hiszpanii działa i na każdym kroku reklamuje się bardzo dużo firm ochroniarskich, których reklamy i tablice są widoczne praktycznie wszędzie.

Podsumowanie

Jak już wspomniałem, ten wpis nie ma na celu zniechęcenie Was do zakupu nieruchomości w Hiszpanii. W każdym filmie Akademii Nieruchomości dzielę się zdobytą wiedzą i doświadczeniami. Tak też i w tym przypadku chcę jedynie uczulić Was na pewne kwestie. Analogicznie postępuje, poruszając nasze rodzime tematy związane z nieruchomościami. Zakup własnego mieszkania czy domu w Hiszpanii może być dobrą inwestycją. Jest to kraj o miłym klimacie, bogatej kulturze, pełen pięknych miejsc i wspaniałych ludzi.

ROI z nieruchomości kupionej z myślą o wynajmie krótkoterminowym, mimo kosztów obsługi, może być bardzo atrakcyjny i przynieść fajne zyski. Jednak co do zwrotów z inwestycji to od zaprzyjaźnionej firmy, która zarządza zarówno nieruchomościami w Hiszpanii, jak i w Warszawie wiemy, że średnioroczny zwrot potrafi być jednak częściej wyższy w naszym kraju.

Hiszpania, a w szczególności jej wybrzeże, jest miejscem chętnie wybieranym przez turystów z całego świata. Długi sezon sprzyja czerpaniu zysków z najmu. To właśnie wakacyjne pobyty w tym kraju sprawiają, że wiele osób zaczyna myśleć, aby coś zmienić w swoim życiu i przeprowadzić się do cieplejszego miejsca. Niemniej Warszawa jest miastem całorocznym. Wynajmiesz tu swój lokal, nawet krótkoterminowo przez cały rok.

Wracając do przeprowadzki w cieplejsze miejsce, to Królestwo Hiszpanii idealnie się do tego nadaje. Warto jednak tak poważne decyzje, czy inwestycyjne czy życiowe, poprzedzić dokładną analizą rynku i poszukiwaniem solidnych partnerów, którzy znają hiszpańskie uwarunkowania. Pamiętajcie, że cierpliwość popłaca i nie warto działać zbyt szybko. Po pierwsze dlatego, że Hiszpanie nie lubią się spieszyć. Po drugie, że okazje w postaci apartamentów za 30 000 euro to często scam.

Bonus na koniec. Jeśli myśleliście, że pośrednicy w Polsce pobierają dużą prowizję, to zapytajcie tamtejszych pośredników o ich stawki 😉

Zaproszenie do Kontakt

Jeśli macie pytania odnośnie inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii, zostawcie je w komentarzach lub skontaktujcie się ze mną poprzez media społecznościowe. Koniecznie dajcie też suba na You Tubie, aby nie przegapić kolejnych odcinków Akademii Nieruchomości. W komentarzach dajcie też znać, o jakich tematach związanych z nieruchomościami chcielibyście usłyszeć.

Do następnego, cześć!