W dobie wzrostu zainteresowania najmem długoterminowym, który jest efektem inflacji, wysokich stóp procentowych i przyjazdu do naszego kraju uchodźców z Ukrainy, wielu Polaków decyduje się na zakup nieruchomości. Raz, że w ten sposób chronią swoje oszczędności przed utratą wartości. Dwa — nieruchomości pozwalają na dochód pasywny.

Dziś poruszę inny, ważny i kontrowersyjny temat…

Wynajem mieszkania. Jak się zabezpieczyć?

Jak wspomniałem — prowadziłem biuro nieruchomości. Kilkukrotnie spotkałem się z Klientami, którzy zwrócili się do nas z prośbą o pomoc w sprzedaży nieruchomości uprzednio zakupionej z myślą o zarabianiu na najmie. Wynika to z tego, że po napotkaniu trudności z lokatorami, niektórzy rezygnują z tego sposobu na zarabianie. I wcale nie jest to zjawisko marginalne.

W lutym 2023 roku szerokim echem rozniosła się sprawa pary youtuberów z Poznania, którzy na czas jednej z podróży wynajęli swoje mieszkanie. Okazało się, że młoda lokatorka nie zamierza ani płacić, ani się stamtąd wyprowadzać.

Przez 6 miesięcy żyła na ich koszt. Wydaje się Wam, że to długo? Uwierzcie mi, wiem, że niektórych dzikich lokatorów nie da się eksmitować nawet przez kilka lat!

Finalnie youtuberzy nieruchomość odzyskali, ale nie było to takie proste.

Jak wynika z badania zrealizowanych przez Rendin oraz Stowarzyszenie Mieszkanicznik w 2022 roku aż 69,5% wynajmujących w przeszłości miało problemy z najemcą. Aż 61,6% z tej grupy spotkało się z tymi kłopotami dwukrotnie.

Polskie prawo ma wiele rozwiązań chroniących najemców. Jednocześnie przepisy bardzo ograniczają możliwości właścicieli nieruchomości, kiedy lokatorzy są nieuczciwi.

Tutaj zachęcam do zapoznania się z zapisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Jeśli chcecie wytłumaczyć komuś, co oznacza przysłowie wylać dziecko z kąpielą, to dajcie za przykład tę ustawę.

Bardzo dobrym przykładem jest para z Ukrainy, która się jakiś czas temu się z nami kontaktowała. Nikt im nie chce wynająć mieszkania. Wszyscy się boją. A czego się boją? Tego, że pani jest w zaawansowanej ciąży.

Dlatego właśnie rynek najmu większych mieszkań i domów jest w Polsce taki mały. Bo ostatecznie traci uczciwy najemca.

Pamiętajcie jednak, że przepisy tej ustawy chronią tylko osoby fizyczne i tylko wtedy, gdy korzystają z lokalu dla tzw. zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Wg ustawodawcy przepisy miały służyć ochronie strony słabszej, która dokonuje czynności prawnej z „silniejszym” podmiotem, np. wspólnotą mieszkaniową.

Jeśli natomiast najemcą jest firma lub osoba fizyczna, która w rzeczonym lokalu chce prowadzić działalność gospodarczą to wówczas zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego, a nie tejże ustawy.

Ustawy, która budzi wiele kontrowersji i właściwie dyktuje sytuacje, w których właściciel może rozwiązać umowę.

Oferty z wszystkich portali nieruchomości w jednym miejscu! Znajdź wymarzony dom, mieszkanie, działkę czy biuro w kilka sekund!
Sprawdź Erevie – polską aplikację, która zmienia rynek nieruchomości!
Wejdź na Erevie.pl!
Aplikacja w sklepie Google Play – >TUTAJ<
Aplikacja w App Store (dla użytkowników Apple) – >TUTAJ<

Teoretycznie jako właściciele możemy rozwiązać umowę, wówczas gdy sami chcemy w swoim mieszkaniu zamieszkać. A praktycznie?

Wynajem mieszkania. Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwym lokatorem?

Praktycznie, jeśli po wyprowadzce lokatora sami w lokalu nie zamieszkamy, ten może zażądać powrotu na dotychczasowych warunkach bądź zażądać od nas zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił wcześniej. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosimy też my jako właściciele.

Brzmi abstrakcyjnie, ale takie jest prawo. Lokatorzy mają swoje przywileje.

Jak to w życiu bywa, nie wszyscy bywają jednak uczciwi. W efekcie dochodzi do kuriozalnych sytuacji. Wyobraźcie sobie. Wynajmujecie mieszkanie, a lokator nie płaci czynszu, nie wpuszcza Was do środka — do czego ma prawo, dewastuje pomieszczenia, zalewa sąsiadów i tak dalej, a Wy nie możecie praktycznie nic zrobić.

Bo tak jak mówiłem — do lokalu możecie wejść tylko w nadzwyczajnych sytuacjach.

Dodatkowo nierzadko nie jest to lokator, którego sytuacja życiowa nie pozwala na regulowanie rachunków. Postępowanie sądowe i jego egzekucja to proces kosztowny i długotrwały. Właściwie postępowanie mógłbym omawiać przez cały odcinek. Spróbuję zatem streścić procedurę.

Wynajem mieszkania. Procedura usunięcia niepłacącego lokatora

Najemca nie płaci Wam co najmniej dwa miesiące? Upominacie go na piśmie i dajecie mu dodatkowy miesiąc.

Nie płaci dalej? Składacie pozew o eksmisję. Trzeba przy tym wskazać, kogo chcecie eksmitować. Należy zatem ustalić, kto oprócz lokatora z umowy się tam zadomowił. Pozywacie każdą z tych osób. Teraz sąd rejonowy zajmie się weryfikacją.

Czy ktoś lokal zamieszkuje? Czy ma do tego tytuł prawny i czy Wy macie prawo żądać eksmisji.

Postępowanie powinno zakończyć się wyrokiem orzekającym nakaz opuszczenia nieruchomości. Sąd decyduje jednocześnie o uprawnieniu kłopotliwego lokatora do otrzymania lokalu socjalnego lub braku tegoż lokalu.

I tutaj zaczynają się schody. Dopóki lokatorzy nie otrzymają lokalu socjalnego, mogą sobie żyć na nasz koszt. Jakie mamy wyjście? Czekać, aż gmina zaproponuje odpowiedni lokal.

Kiedy lokal socjalny się znajdzie lub sąd zadecyduje, że naszemu lokatorowi takowy przywilej nie przysługuje i wyda wyrok nakazujący dobrowolne opróżnienie lokalu, wchodzimy w kolejny etap.

Wcale nie ostatni, bo jeśli osoby zajmujące lokal nie zechcą go oddać, do akcji wkracza komornik. On i tylko on może dokonywać emisji.

Lokatorzy mogą też próbować blokować egzekucję komorniczą. Co ciekawe, w Polsce nie funkcjonuje tzw. eksmisja „na bruk“. Nie ma lokalu socjalnego? To trzeba wskazać pomieszczenie tymczasowe i należy to do obowiązku gminy.

Czy to już koniec drogi? To zależy, bo okres ochronny na eksmisję osób, które nie mają prawa do lokalu zastępczego, obowiązuje od listopada do marca.

Ile trwa takie postępowanie? Wszystko zależy od regionu Polski. Gdzieniegdzie sądy i komornicy uwijają się szybciej. Gdzie indziej zajmuje to nawet kilka lat!

A właściciel nieruchomości płacze i płaci, bo nic z tym nie może zrobić. I jeśli najemca oficjalnie zarabia, to może mieć nadzieję na odzyskanie należności na drodze cywilnej. A to może trwać kolejne lata.

Wynajem mieszkania. Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą?

No dobra. Jak się chronić przed nieuczciwymi ludźmi, którzy chcą żyć na nasz koszt?
Nie ma 100% sposobu, ale jest kilka metod, które pomogą nam się zabezpieczyć.

Po pierwsze — umowa najmu okazjonalnego

Od 2009 roku osoby fizyczne wynajmujące swoją nieruchomość mogą korzystać z najmu okazjonalnego.

Taka okazjonalna umowa może być zawarta na nie dłużej niż 10 lat. Najem okazjonalny jest znacznie prostszy, ale wymaga bezwzględnego dopełnienia formalności!

Dwie najważniejsze sprawy, to uzyskanie od najemcy oświadczenia, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje, że opróżni i opuści lokal we wskazanym przez Was terminie po rozwiązaniu umowy.

Oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego!

To bardzo ważne, gdyż w razie problemów macie otwarte drzwi — wnioskujecie w sądzie o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny — czyli wspomniane oświadczenie najemcy — a następnie kierujecie sprawę do komornika.

Sama umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale owe oświadczenie już tak.

Przy najmie okazjonalnym najemca musi wskazać lokal, którym zamieszka w przypadku eksmisji, dlatego do umowy musi być dołączone również oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę lokalu.

Reasumując, co daje nam najem okazjonalny: prostszą eksmisję — również tych, którzy zasłaniają się np. małoletnością lub ciążą, brak okresu ochronnego i swobodę ustalania czynszu.

A podatki? Tutaj ustawodawca nie daje wyboru i możemy skorzystać tylko z ryczałtu o stawce 8,5% od przychodu. Gdy kwota najmu przekracza 100 000 zł, musimy liczyć się ze zwiększonym oprocentowaniem rzędu 12,5%.

Umowa najmu okazjonalnego. Czy ma jakieś haczyki?

Tak! Wszystkie formalności muszą zostać zachowane a terminy dopełnione.

Umowę trzeba bezwzględnie zgłosić do skarbówki w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zaniedbania są bardzo, ale to bardzo kosztowne. Ich niedopełnienie sprawia, że najem okazjonalny przekształca się w standardową umowę najmu.

Kolejna kwestia jest taka, że już dotarły do nas informacje o próbach obejścia przepisów przez oszustów. Podpisują oni taką umowę okazjonalną, a potem próbują różnych sztuczek.
Poza tym, jeśli myślicie, że ten typ umowy pozwoli bezproblemowo pozbyć się niechcianych lokatorów, to jesteście w błędzie. Na pewno ma szansę znacząco przyspieszyć proces. Ale i tak skończyć może się na minimum kilku miesiącach nerwów.

Niemniej umowa najmu okazjonalnego jest dobrym wyjściem. Przede wszystkim działa jak filtr, bo od razu umożliwia nam wytypowanie tych, którzy mają nieczyste intencje wobec naszej nieruchomości.

Najem instytucjonalny. To musisz wiedzieć

Jest też fajniejsza wersja najmu okazjonalnego. A jest nim najem instytucjonalny. Różnica między dwoma rodzajami jest taka, że pierwszy jest skierowany do wynajmujących osób fizycznych. Drugi dla osób prawnych lub prowadzących działalność gospodarczą.

Nie wiedzieć czemu najem instytucjonalny jest lepszy. Czyli można rzec, że firmy mają lepiej. Główna różnica polega na tym, że najemca nie musi podawać adresu do egzekucji.

Nie na samym najmie okazjonalnym kończą się jednak sposoby na zabezpieczenie się przed oszustami.

Przede wszystkim zawsze pobierajcie kaucję. W całości. I to najlepiej o wysokości minimum półtorej wysokości czynszu. Odradzam rozbijanie kaucji na raty i tym podobne ustępstwa. W razie problemów, zniszczeń czy nagłego zniknięcia lokatorów, te pieniądze chociaż trochę niwelują straty. Czasem chcąc iść komuś na rękę, robimy sobie pod górę.

Kolejna sprawa to szczera rozmowa. O cenach nieruchomości, chyba mówić nie muszę, każdy wie, ile kosztują. A co za tym idzie, często powierzamy nieznanym nam wcześniej osobom naszą własność o wartości kilkuset tysięcy złotych!

Nie bójcie się zatem zapytać, chociażby o umowę o pracę. Warto też skorzystać z aplikacji, które pozwolą nam zweryfikować najemcę. Na rynku funkcjonuje już kilka takich rozwiązań.

W końcu przezorny zawsze ubezpieczony!

Jak się zabezpieczyć podczas wynajmowania mieszkania. Porady

Dobrym sposobem na zabezpieczenie się przed zakusami oszustów jest też podpisanie umowy wynajmu, która nie obejmuje całego mieszkania, ale jedynie jego część. Np. pokój z dostępem do wspólnej kuchni i toalety.

Takie rozwiązanie pozwala nam w razie czego, chociażby wejść do lokalu, co już jest ułatwieniem samym w sobie.

Nie wiem, czy zdajecie sobie tego sprawę, ale kiedy wynajmujecie mieszkanie jako całość, lokator zyskuje prawo do niezakłóconego korzystania z wynajętej przestrzeni.

Nawet jeśli zalega z opłatami, nie możecie przyjść i zrobić mu awantury. Tym bardziej dokonywać samodzielnie eksmisji, wymieniać zamków czy odcinać prądu.

Takie kroki mogą się skończyć ogromnymi problemami, bo to zakłócenie miru domowego. Tutaj sprawy regulują już przepisy kodeksu karnego. Maksymalna kara to aż rok więzienia, więc zdecydowanie odradzam impulsywne zachowania.

Najemców, którzy wynajmą część mieszkania, też od tak eksmitować nie można, ale można za to z nimi zamieszkać, co już samo w sobie nie będzie dla nich komfortowe. Zwłaszcza jeśli rano długo zajmujemy łazienkę, a w nasze preferencje kulinarne to smażona rybna przez okrągły tydzień.

Najem krótkoterminowy. To może być wyjście!

Czy są skuteczniejsze sposoby na zabezpieczenie się przed oszustami?
Jeśli macie atrakcyjnie położoną nieruchomość, nieopodal centrum w dużym mieście, dobrym wyborem jest najem krótkoterminowy.

Wiąże się z koniecznością założenia działalności, często też dodatkowymi obowiązkami i kosztami, ale… też jest dochodowy i bardziej bezpieczny.

Co istotne, jeśli mamy w planach w przyszłości mieszkanie przekazać dzieciom, to przy takim najmie krótkoterminowym będzie ono bardziej zadbane, bo z racji systemu ocen np. na Booking.com wypada o nie bardziej dbać. Wiadomo — na konkurencyjnym rynku o klienta trzeba walczyć standardem.

Przy najmie długoterminowym bywa już różnie. Lokatorzy często zaniedbują usterki, a to może być przyczyną sporych problemów.

Niestety, najem krótkoterminowy nie jest dla każdego. W mniejszych miastach np. powiatowych raczej nie przyniesie on spektakularnych dochodów.

Co zatem robić? Wynajmować czy nie? Moja rada brzmi: Oczywiście, że tak! W końcu nie możemy wychodzić z założenia, że każdy chce nas oszukać. Po drugie, jeśli zastosujecie się do rad, którymi się z Wami dzielę, na pewno zmniejszyć ryzyko i odsiejecie tych o nieczystych intencjach.

Na koniec jak zwykle porada: Pamiętajcie o porządnym protokole zdawczo-odbiorczym. Wydaje się to głupotą, ale nic bardziej mylnego!

Opiszcie dokładnie stan lokalu w momencie rozpoczęcia najmu. Zróbcie zdjęcia, wgrajcie je na trwały nośnik lub na chmurę. Ciekawym patentem może być podpis najemcy na płycie CD ze zdjęciami.

To pomoże Wam przy ewentualnym sporze. Szczególnie wówczas, gdy najem będzie trwał krótko lub jeśli skończy się sporymi zniszczeniami lokalu.

Zapraszam też do dyskusji w komentarzach. Może zechcecie podzielić się swoimi historiami lub innymi sposobami na nieuczciwych najemców? Śmiało! Komentarze są Wasze!

Przeczytaj też: Rodzaje własności mieszkania. Poznaj 5 typów