Nie chcecie mieszkać w wielkiej płycie? Wolicie wykańczać stan surowy według własnego gustu niż remontować lub poprawiać coś po kimś innym? Podziemny garaż czy miejsce parkingowe są Wam niezbędne? Jeśli tak, to zapewne już przeglądacie oferty deweloperów. Nowe osiedla kuszą sterylnością, ale pamiętajcie, że za każdą inwestycją budowlaną stoją ludzie. Architekci, murarze, tynkarze, elektrycy oraz inni fachowcy. Do tego od tak zwanej dziury w ziemi do oddania kluczy mieszkańcom mija czasem zaledwie kilkanaście miesięcy. A to oznacza, że jak przy każdym produkcie, tak i tutaj mogą pojawić się problemy. Dlatego tym razem na łamach Akademii Nieruchomości omówię obowiązki dewelopera oraz prawa klientów, którzy wybierają mieszkania z rynku pierwotnego.
Brak wystarczającej liczby mieszkań oraz rosnący popyt na nie sprawił, że w ciągu ostatnich kilkunastu lat na rynku zaroiło się od deweloperów. Jedni skupili się na domach i szeregówkach, inni poszli w budowę całych osiedli. Jedni się kredytują, inni mają zapewnione fundusze. Konieczne było zatem systemowe uregulowanie pewnych spraw, w tym praw klientów.
O tym, jakie prawa ma osoba fizyczna kupująca nieruchomość i jakie są obowiązki dewelopera mówią trzy akty prawne:
Kodeks cywilny, ustawa o prawach konsumenta i ustawa deweloperska.
Etap I — znamy się tylko z widzenia
Zacznijmy od początku, czyli wyboru oferty i tego, jakie informacje muszą zostać przedstawione na wczesnym etapie.
Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma obowiązek udostępnić zainteresowanym dwuczęściowy prospekt informacyjny. Oczywiście nieodpłatnie. Co powinno się w nim znaleźć? Na pewno wzór umowy oraz rzut kondygnacji z zaznaczonym konkretnym mieszkaniem, o które pytamy.
Część ogólna powinna dodatkowo zawierać dane dewelopera, informacje o jego ostatnich inwestycjach oraz o tej, która nas interesuje. Do tego sprzedający powinien w niej przedstawić planowane terminy zakończenia prac i przeniesienia praw do nieruchomości.
W prospekcie musi się też znaleźć zapis o sposobie ochrony pieniędzy, które wpłacimy na poczet naszej nieruchomości. Chodzi o rachunek powierniczy.
Co ciekawe, jako klienci musicie zostać powiadomieni o inwestycjach przewidzianych w promieniu jednego kilometra od kupowanej nieruchomości.
Jeśli deweloper coś w tej kwestii zataił, może spotkać go kara UOKiK, a Wy macie wówczas prawo odstąpienia od umowy.
Wspominałem, że prospekt składa się z dwóch części. W drugiej, indywidualnej znajdują się dokładne parametry mieszkania czy budynku. Wraz ze szczegółowymi opisami. Nie jest to zwykły folder reklamowy. Załącza się go do umowy, zatem jego zapisy muszą pokrywać się ze stanem faktycznym.
Jeśli inwestycja nie ma już formy dziury w ziemi, warto sprawdzić, czy wszystkie szczegóły się zgadzają. Każda zmiana wprowadzona przez dewelopera w prospekcie musi być jawna.
Już wspominałem, że kombinowanie może kosztować go spotkanie z UOKiK lub utratę klienta.
Mało tego. Budynek lub lokal to jedno. Macie też prawo prześwietlić samego dewelopera, aby upewnić się, że na pewno bezpiecznie wydajecie lub inwestujecie pieniądze.
Na Waszą prośbę powinien on okazać aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości,
kopię pozwolenia na budowę, projekt inwestycji, kopię aktualnego odpisu z KRS-U lub CEIDG, a nawet… sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata.
Historia zna różne przypadki, również takie, kiedy ludzie przelewali należność za mieszkanie czy dom osobom, które nie miały żadnych praw do tych nieruchomości.
Zatem jeśli chcecie się upewnić, czy Wasz deweloper to podmiot godny zaufania, to ma on obowiązek Wam to ułatwić.
Etap II — Dzień dobry
Zawsze powtarzam, że umowy należy czytać. Niestety nie wszyscy biorą to sobie do serca. Na szczęście ustawa deweloperska chroni tych, którzy nie sprawdzą wszystkich zapisów dokumentu i w efekcie podpisują coś, co może być dla nich wręcz szkodliwe.
Artykuł 42. tego aktu prawnego mówi wyraźnie, że zapisy umowy z deweloperem mniej korzystne niż przepisy ustawy tracą ważność.
Przy okazji przed zakupem mieszkania na rynku pierwotnym polecam dokładne zapoznanie się z naszym prawodawstwem. To o tyle istotne, że dzięki temu poznacie na przykład wszystkie elementy, które muszą znaleźć się w umowie pomiędzy Wami a sprzedawcą, od którego nabywacie lokal czy dom.
Nikt nie może Wam nakazać ponoszenia kosztów aneksu do umowy czy wykupienia dodatkowego ubezpieczenia od zaprzyjaźnionego towarzystwa.
Naliczanie opłat wstecznych, na przykład próba przerzucenia na Was podatku od nieruchomości czy opłat za utrzymanie części wspólnych, sprzed okresu przeniesienia własności nieruchomości również nie ma żadnych podstaw. Notariusza też wskazujecie Wy, a jego koszty dzielą się pół na pół.
Podkreślam przy tym, że umowa z deweloperem zawsze musi mieć formę aktu notarialnego.
A co jeśli zechcecie odstąpić od niej odstąpić? Tutaj prawo też stoi po stronie kupującego — nie ponosicie z tego tytułów żadnych kosztów, a bank musi Wam zwrócić środki z rachunku powierniczego.
Kupujący ma też prawo odstąpić od umowy, kiedy deweloper nie dotrzyma terminu przeniesienia prawa własności lokalu. Z tą różnicą, że tutaj musimy wyznaczyć mu 120-dniowy termin na skorygowanie błędu.
Kolejnej szansy jednak nie ma. Kiedy czas minie, możemy bez żadnych kosztów zrezygnować, a nawet żądać kary umownej. W tym miejscu jednak podkreślę, że sprzedający też ma swoje prawa i też może odstąpić od umowy. Dzieje się tak wówczas, gdy nie regulujemy na czas płatności lub dwukrotnie w odstępie minimum 60 dni nie stawimy się na odbiór lokalu.
I teraz przechodzimy do etapu, który zapewne wielu z Was interesuje najbardziej. Czyli momentu, w którym prawie mamy klucze w dłoniach. Obowiązki dewelopera w tym momencie również są regulowane ustawowo. Należy je twardo egzekwować!
Etap III — Odbiór mieszkania
O dacie odbioru nieruchomości musicie zostać poinformowani listownie. Tutaj ustawodawca również idzie na rękę kupującym. Jeśli się nie stawicie, sprzedający musi wysłać ponowne zawiadomienie. Dopiero wówczas, gdy nie pojawicie się na odbiorze dwukrotnie, w grę wchodzi rozwiązanie umowy.
Moja rada — nigdy nie odbierajcie mieszkania sami. Zawsze poproście o pomoc fachowca. Warto zainwestować w pomoc kilkaset złotych, ale za to zyskać pewność, że nie odbieramy bubla.
Tym bardziej że koszt specjalisty szybko Wam się zwróci. Wystarczy jedno porysowane okno, które deweloper będzie musiał wymienić. Jeśli okna są brudne na odbiorze to wiedz, że coś się dzieje. A przynajmniej może dziać pod kurzem.
Poza tym zdarzają się źle wykonane wylewki, tynki, krzywe ściany, brak kątów prostych i tak dalej i tak dalej…
I pamiętajcie, że deweloper nie może Wam zabronić korzystania z pomocy osób trzecich przy odbiorze. Podczas czynności muszą być obecne dwie strony transakcji i nie ma absolutnie żadnego odstępstwa od tej reguły. To nie Wasz przywilej, ale kolejne obowiązki dewelopera wynikające z przepisów prawa!
Odbiór nieruchomości zawsze wiąże się ze sporządzeniem protokołu. Coś Was niepokoi w trakcie oględzin? Absolutnie wszystkie zauważone podczas odbioru błędy i usterki powinny znaleźć się w tym dokumencie.
Gdyby zdarzyło się, że stan obiektu jest na tyle zły, że nie można rozpocząć remontu, to nie podpisujcie odbioru. I to pod żadnym pozorem. W takiej sytuacji żądajcie usunięcia wad i wyznaczenia nowego terminu przekazania kluczy.
Takie przypadki obecnie zdarzają się dość rzadko, ale lepiej być przygotowanym na różne warianty.
Kiedy podpiszemy protokół zawierający nasze uwagi, to deweloper musi się do nich ustosunkować. Zgodnie z prawem ma na to 14 dni. Jeśli odmówi usunięcia wskazanych usterek, to musi to uzasadnić. Jeśli przyzna rację, to wówczas obowiązuje go 30-dniowy termin naprawy.
Nie wszystkie wady ujawniają się od razu. Czasem pewne bolączki dają o sobie znać dopiero jakiś czas po odbiorze. Na przykład wspomniane okna. Niekiedy dopiero chłodniejsze dni weryfikują, czy zostały dobrze zamontowane.
Tutaj prawo też stoi po stronie kupujących, bo chroni Was 5-letnia rękojmia.
Tak więc, jeśli macie pewność, że za usterkę w mieszkaniu odpowiada deweloper, to macie prawo do tego, aby pisemnie wskazać, co jest nie tak oraz żądać rozwiązania problemu we wskazanym przez Was terminie. Czy druga strona może zignorować takie pismo?
Teoretycznie tak, jednak w praktyce musi liczyć się z możliwością rozwiązania sporu na drodze prawnej. Niewywiązanie się z rękojmi ma swoje konsekwencje. W skrajnych przypadkach jest to nawet rozwiązanie umowy i nakaz zwrotu środków kupującemu.
Niektóre roszczenia do dewelopera można wysuwać po upływie ustawowych 5 lat, ale tylko wówczas, gdy dotyczą one zatajonych wad.
Niektórzy deweloperzy przyznają na swoje nieruchomości dodatkową gwarancję. Pamiętajcie jednak, że jej zapisy to dobrowolne postanowienia pomiędzy stronami. Sprzedający jako gwarant sam ustala warunki i zakres usuwania usterek. Nie zwalnia go to jednak z obowiązku rękojmi. Z niej możemy skorzystać zawsze.
Chcę Was uczulić na to, abyście zwracali uwagę z jakiego tytułu zgłaszacie ewentualne roszczenia. Rękojmia jest regulowana przez prawo — a co za tym idzie — zdecydowanie korzystniejsza.
Na koniec zostaje jeszcze umowy przenosząca własność. Dopiero ten akt prawny uprawnia nas do uzyskania wpisu w księdze wieczystej lub jej założenia, jeśli nie nastąpiło to wcześniej.
Termin przeniesienia własności powinien być zawarty w umowie deweloperskiej. Tutaj jednak warto czytać to, co jest napisane drobnym drukiem, bo ustawodawca nie zabezpiecza Was tak mocno, jak na wcześniejszych etapach transakcji. Może się zdarzyć, że w treści takiego porozumienia znajdzie się jakiś niekorzystny zapis.
Kwestią ustaleń pomiędzy stronami pozostaje, chociażby to, kto płaci za taksę notarialną. W zależności od metrażu, kwota ta może wahać się od 500 do kilku tysięcy złotych.
Kolejny raz, jak mantrę powtarzam zatem – czytajcie to, co podpisujecie. A jeśli jakieś zapisy budzą Wasze obawy, konsultujecie je z radcą prawnym lub prawnikiem. Zawsze egzekwujcie obowiązki dewelopera. W grę wchodzą duże pieniądze!
W końcu zakup nieruchomości stanowi poważny wydatek długoterminowy! Często wiąże się też z kredytem na lata i wyrzeczeniami, więc zadbajcie o to, aby chronić swoje interesy!
Obowiązki dewelopera względem klienta. Podsumowanie
Zachęcam do przeczytania ustawy deweloperskiej, ustawy o prawach konsumenta i kodeksu cywilnego. Wiedzy nigdy dość, a jak mówi prawnicze przysłowie Ignorantia iuris noce — nieznajomość prawa szkodzi.
Działam w branży nieruchomości od kilku lat — a co za tym idzie — słyszałem o różnych nieuczciwych zagrywkach sprzedających. Niestety, czasem mimo chroniących nas przepisów znajdą się tacy, którzy będą próbowali uniknąć odpowiedzialności za niedotrzymanie deklaracji.
Na szczęście z biegiem lat słyszy się o takich przypadkach, a obowiązki dewelopera są regulowane ustawowo. Jeśli chcecie podzielić się przykładami kruczków wykorzystywanych przez firmy z rynku pierwotnego, to koniecznie napiszcie o nich w komentarzach. Może pozwoli to uchronić innych przed problemami.
Na moim youtubowym kanale — Akademia Nieruchomości Krzysztof Świaniewicz znajdziecie cały odcinek na ten temat. Opowiadam, na co zwrócić szczególną uwagę i czego unikać. Zachęcamy do sprawdzenia! Nie zapomnijcie dać suba i łapki w górę.
Przeczytaj też: Kooperatywa mieszkaniowa. Co to jest?
Zobacz, jak negocjować: Negocjowanie ceny mieszkania. Sztuka oszczędzania bez przesady
Oferty z wszystkich portali nieruchomości w jednym miejscu! Znajdź wymarzony dom, mieszkanie, działkę czy biuro w kilka sekund!
Sprawdź Erevie – polską aplikację, która zmienia rynek nieruchomości!
Wejdź na Erevie.pl!
Aplikacja w sklepie Google Play – >TUTAJ<
Aplikacja w App Store (dla użytkowników Apple) – >TUTAJ<
