Mieszkanie w lepszej lokalizacji czy dom na przedmieściach?

W ostatnich latach ceny nieruchomości — szczególnie mieszkań w dobrych lokalizacjach — poszybowało bardzo mocno w górę.

Obecnie czas na zakup większego mieszkania lub domu pod miastem jest paradoksalnie całkiem niezły.
W omawianym przez nas segmencie spadają również ceny nominalne, czyli te wyrażone w złotówkach.

Wynika to z faktu, że w tym segmencie królowały kredyty.
Zastanówmy się przez chwilę, kto jest zwyczajowym nabywcą takich nieruchomości.

Jest to klasa średnia, więc najczęściej młodzi ludzie lub rodziny.

Takie osoby nie są w stanie wyłożyć 500 a w dużych miastach nawet 900 tysięcy czy nawet ponad milion złotych w gotówce na bliźniaka czy mieszkanie.

Więc większość takich mieszkań lub domów sprzedawała się na kredyt.

Obecnie akcja kredytowa spadła o 70%. A deweloperzy są naprawdę rozpędzeni.

W 2022 roku oddano do użytkowania ponad 238 tysięcy mieszkań. To wzrost o 1,7% w porównaniu z 2021 rokiem, który też był rekordowy.

Obecnie oddawanych jest mniej więcej tyle samo mieszkań ile w rekordowych latach 70 XX wieku.

Dopiero teraz widać spadek rozpoczynanych budów czy udzielanych pozwoleń na budowę.

Zgadnijcie, jaką grupę panika dotknęła najbardziej.

Głównie, osoby indywidualne, budujące dla siebie. Widzimy tu niemal 30% spadek.
Dodam, że u deweloperów spadek dostrzegalny jest spadek na poziomie 5%.

A dlaczego? To proste!

Po prostu deweloperzy przygotowują sobie inwestycje, które póki co trafią do zamrażarki.

Ale gdy już rynek nieruchomości odżyje, to będą mogli szybko wystartować. Pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata.

Jeśli chodzi o opłacalność budowy domu, to mamy w planach osobny artykuł na ten temat.

Przewiduję, że niedługo zacznie też tanieć robocizna, bo ekipy nie będą miały aż tylu zleceń.

W skrócie: nadchodzi dobry moment na budowanie się, chociażby ze względu na nowe, restrykcyjne przepisy, które będą obowiązywały już za kilka lat.

No dobrze. Wróćmy do rozpędzonych deweloperów. Co to dla nas oznacza?

Że skoro dużo się buduje, a mało się sprzedaje, szczególnie w omawianym przez nas segmencie to czas ruszać na łowy.

Wiadomo, że nie każdy deweloper czy osoba indywidualna sprzedające swój dom będzie chciała od razu schodzić z ceny.

Niektórzy nie dostrzegli zmian na rynku, na którym jeszcze stosunkowo niedawno, schodziło niemal wszystko.

Obecna sytuacja ma też dobrą stronę, gdyż dopiero teraz kupujący mają możliwość negocjacji ceny naprawdę fajnych nieruchomości bez większych wad.

Dodatkowo nie do przecenienia jest spokój. Tak, spokój w wyborze. Można oglądać nieruchomości bez przeświadczenia, że zaraz ktoś nam je wszystkie sprzątnie sprzed nosa.

Skoro już sobie powiedzieliśmy, że jeśli nas stać, to zaczyna się fajny okres na zakup większych mieszkań lub domów to wróćmy do odwiecznego wyboru.

Wybrać 60-metrowe mieszkanie w nowym budownictwie na jednym z nowych osiedli?

Czy mieszkać pod miastem w budynku o większym metrażu. Nawet dwa razy większym, i cieszyć się bliskością łąk, lasów czy własnym ogródkiem?

W obu przypadkach — czy mówimy i mieszkaniu w centrum czy szeregówce lub bliźniaku za miastem ceny zakupu są do siebie zbliżone.

Stąd moje dzisiejsze porównanie.

Co wybrać?

Wybór nieruchomości to bardzo poważna decyzja, która rzutuje na kolejne lata naszego życia.

Nie tylko naszego, ale też naszych bliskich!

Nieruchomość to nie niemieckie auto klasy średniej.

W zależności od sytuacji na rynku i płynności nieruchomości, jej sprzedaż może zająć nam wiele długich miesięcy, a niekiedy nawet lat.

Zatem przeanalizuję każdy z tych wyborów. Wezmę pod uwagę różne kryteria.

Po pierwsze… Obsługa i koszty

Jest wielu ludzi, dla których własne cztery kąty to życiowe marzenie.

Nie wynajęte mieszkanie! Nie pięterko w domu teściów z oddzielnym wejściem!

Tak zwane własne cztery kąty, z prawem własności przypieczętowanym przez Notariusza!

Nic w tym dziwnego. Dom w znaczeniu psychologicznym to miejsce, gdzie czujemy się bezpiecznie, dlatego w naszej kulturze powszechne jest, że na pewnym etapie życia dążymy do stworzenia sobie własnej, bezpiecznej przystani. Musimy wówczas pamiętać, że nieruchomości i pieniądze zawsze idą w parze.

I nie mówię tutaj tylko o samym kupnie i wykończeniu czy remoncie, bo to dopiero początek.
Otóż każda nieruchomość generuje koszty. Nawet jeśli w niej nie mieszkamy lub bywamy sporadycznie.

Dlatego zadbajmy o to, aby ta bezpieczna przystań nie okazała się kulą u nogi, która pociągnie nasz budżet na dno.

Przy kupnie nieruchomości warto zwrócić uwagę nie tylko na cenę zakupu.

Pamiętajcie również o kosztach, które będzie trzeba ponieść w przyszłości.

Chyba nikt z nas nie chce pracować tylko po to, aby całość zarobionych środków inwestować w utrzymanie domu?

Jedną z kilku wad posiadania domu, szeregówki czy bliźniaka jest brak administracji.

Czy planowane remonty i prace konserwacyjne czy nagłe awarie to tylko i wyłącznie nasz problem. Odśnieżanie posesji również.

Mieszkańcy bloków, żadnym z powyższych nie muszą się martwić.

W dodatku koszty konserwacji i utrzymania rozkładają się równomiernie na wszystkich mieszkańców.

Oczywiście są ludzie, którzy brak miejskiego zgiełku i spokój cenią sobie bardziej niż pieniądze, a wykonywanie wszelkich prac „przy domu” to dla nich sposób na relaks.

Niemniej, zanim podejmiecie decyzję pomyślcie o kosztach. Nie tylko tych obecnych, ale również tych przyszłych.

Wygoda również ma znaczenie. Jak się to mówi: o dom trzeba dbać. W przypadku mieszkania w bloku, o zieleń i porządek zadba administracja.

Przy własnym domu, wszystkie obowiązki spoczywają na barkach właścicieli.

A sąsiedzi patrzą…

Przygotowałem dla Was tabelę z moją estymacją kosztów na przełomie 10 lat.

W przypadku mieszkania wysokość czynszu oszacowałem na 1200 zł, bo nawet jeśli teraz płacicie mniej, to w ciągu następnych lat zapewne ten koszt wzrośnie.

I to tak naprawdę to wszystko, co Was interesuje.

Nie bierzemy pod uwagę remontów wnętrza, bo zarówno domy, jak i mieszkania się zużywają.

Przy niewielkim domu o powierzchni 120 m2, który został dobrze ocieplony koszt ogrzewania szacuję na 3000 zł rocznie, bo tyle mniej więcej kosztuje potrzebne do tego 800 m3 gazu.

Biorąc pod uwagę wzrost cen w następnych latach załóżmy, że wydatek ten sięgnie 4000 zł rocznie, czyli 333,33 zł miesięcznie.

W przypadku domu musimy też stworzyć swój własny fundusz remontowy.

W przypadku jakichkolwiek napraw sami jesteśmy za nie odpowiedzialni. Doliczmy do tego od razu obowiązkowe przeglądy.

Zatem miesięcznie policzmy optymistycznie składkę w wysokości 400 zł.

Bo prozaiczna naprawa cieknącego dachu może nas kosztować od kilku do kilkunastu tysięcy.

Utrzymanie domu to też praca. Zamiatanie, odśnieżanie, czyszczenie rynien, dachu, dbanie o zieleń.

Jedni będą mocniej w to zaangażowani, inni mniej. Przyjmijmy jednak, że na prace konserwacyjne musimy poświęcić 50 godzin po 50 zł netto za godzinę pracy, jako że średnia płaca też będzie rosła. To daje nam koszt miesięczny w kwocie 208,33 zł.

Liczymy wszystko i miesięcznie zamykamy się w kwocie 950 zł.

Zatem dom wygrywa.

Mówi się, że od przybytku głowa nie boli! Jeśli chodzi o powierzchnię użytkową nieruchomości, ta zasada świetnie się sprawdza. W końcu przyjemniej żyje się z rodziną na 120 metrach, niż na 60.

Większy metraż daje większą swobodę w urządzaniu swoje bezpiecznej przystani. Zrobienie staropolskich imienin na większym metrażu też jest przyjemniejsze.

O stworzeniu przestrzeni do zabawy dla najmłodszych nawet już nie wspominam, bo dzieci — szczególnie małe — lubią mieć, gdzie wykorzystać swoją energię.

Nie ukrywajmy – to właśnie większy metraż sprawia, że chce mieć dom.

Do tego też zazwyczaj otrzymujemy w pakiecie ogródek i garaż czy przynajmniej miejsce na wygodne zaparkowanie auta, a nawet dwóch.

Jeśli mieszkając w bloku, nie chcemy tracić czasu na szukanie miejsca, musimy zainwestować w wykupienie garażu lub miejsca na parkingu podziemnym, a to całkiem spore koszta.

O własnym ogródku z mini-szklarnią możemy co najwyżej pomarzyć.

Szklarnia często wymaga ogrzewania, a skoro przy ogrzewaniu jesteśmy, to… Przejdźmy do wydajności energetycznej!

Zacznijmy od ogrzewania

Bliźniaki, a w szczególności domy wolnostojące są bardziej energochłonne niż mieszkania.

Nie wynika to tylko z większego metrażu, o którym przed chwilą mówiłem. Blok, z racji ilości lokali mieszkalnych i lokatorów, łatwiej i taniej ogrzać.

Po prostu mniej jest zewnętrznych ścian, przez które wytraca się ciepło.

Dlatego tutaj bierzemy pod uwagę w porównaniu nowoczesny i energooszczędny dom.

Wszystkich chciałbym z tego miejsca ostrzec, że już od 2030 roku każda nieruchomość będzie musiała mieć swoją klasę energetyczną. Niczym pralka.

Dlatego uważajcie na stare domy, o ile nie przystosujecie ich do nowoczesnych standardów. W przyszłości ich ceny mogą spaść, gdyż będą mniej atrakcyjne.

Zapewne będą na nie wyższe podatki, bądź gorsze warunki kredytowania.

Kiedy mieszkasz w obrębie miasta, możesz dojść do wniosku, że auto nie jest ci do niczego potrzebne.

Doskonale o tym wiem, bo mieszkając w Warszawie bardzo często korzystam z komunikacji miejskiej, a szczególnie z metra.

Nawet, kiedy potrzebuję dotrzeć gdzieś szybko, a akurat nie mam auta pod ręką, mogę skorzystać z roweru miejskiego czy po prostu zamówić przejazd z aplikacji.

Czy właściciele podmiejskich domów również mają taki komunikacyjny komfort? No niekoniecznie.

Nagle może okazać się, że mieszkamy w miejscu, gdzie komunikacja miejska jeździ rzadko. W dodatku potrzebujemy przesiadki i suma sumarum jesteśmy w kropce.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby nabyć auto. Jednak samochód, podobnie jak nieruchomość generuje koszty.

Poza tym, musi być zawsze sprawny.

A jeśli nasza partnerka lub partner pracuje w innych godzinach, to wówczas te samochody musimy mieć dwa.

Ktoś powie: żaden problem, dwa małolitrażowe samochody na LPG nie są dużym wydatkiem.

I będzie zapewne miał rację, jeśli nie okaże się, że dodatkowo na same dojazdy np. do takiej Warszawy tracimy nawet ok. dwóch godzin dziennie.

Bo często godzina w jedną stronę w porannych korkach to norma.

Te problemy oczywiście nie dotyczą tych, którzy pracują zdalnie i właściwie ich życie kręci się wokół ich domu.

Jedzą śniadanie, otwierają laptopa, potem go zamykają, idą na zakupy do pobliskiego dyskontu i tyle.

W ich przypadku problem dojazdów nie występuje. Wiem, że coraz więcej jest takich osób, ale nie w każdym zawodzie można pracować zdalnie.

Tak więc, uważajcie, aby nowy dom nie stał się kultowym przed laty domem w karkonoszach…

Pamiętacie żarty o życiu w PRL-u?

Zapewne, niektórzy słyszeli od rodziców lub dziadków, że kiedy na ostatnim piętrze bloku z wielkiej płyty ktoś spuszczał wodę, słyszeli to nie tylko sąsiedzi poniżej, ale też dwie sąsiednie klatki.

Akustyka i wykończenie nie były najlepsze. I chociaż dziś nowe budownictwo cechuje się innymi standardami, to problemy wciąż mamy takie same.

Mało tego, niektóre inwestycje deweloperskie są tak słabo wygłuszone, że ludzie doceniają wielką płytę. I wcale nie żartuje.

W bloku trudno o pełną anonimowość. Nigdy nie mamy pewności, czy sąsiada zza ściany nie będzie denerwowało to, że zbyt głośno… yymm oglądamy Netflixa wieczorem.

Zakup owczarka niemieckiego długowłosego do bloku też nie będzie najlepszym pomysłem.

Zwierzak się po prostu będzie męczył i głośno szczekał, jak choćby na klatce mucha przemknie.

Dodatkowo parkingi są ciasne, stłuczki się zdarzają, więc i tutaj o sąsiedzki konflikt nietrudno.

Każdy wybór nieruchomości ze społecznego punktu widzenia niesie pewne ryzyka.

W przypadku szeregówki czy bliźniaka za miastem również nie mamy pewności, co do zachowań sąsiadów.

Może okazać się, że grillowanie ogródku będziemy musieli kończyć po 22:00, bo złośliwe małżeństwo zza płotu od razu będzie informować policję o zakłóceniach ciszy nocnej.

Skoro jesteśmy przy temacie imprez — dom daje dużą swobodę zapraszania gości. O ile jest dobrze skomunikowany.

W pewnym momencie może okazać się, że znajomi są zbyt leniwi i nie chce im się tracić godziny w samochodzie, aby przyjechać do nas na kawę.

O ile bez znajomych możemy się obyć, to warto wziąć pod uwagę potrzeby naszych bliskich.

Ktoś może czuć w bloku klaustrofobię i uciekać z niego jak najdalej na łono natury. Ktoś inny może czuć się jak ryba w wodzie ze swoim ogrodem na balkonie w centrum Warszawy.

Decydując się na nieruchomość poza miastem często myślimy o przestrzeni dla naszych pociech – obecnych lub przyszłych.

To jak najbardziej zasadne, jednak w pewnym momencie może okazać się, że stworzony przez nas plac zabaw, to samotnia dla naszego dziecka, gdyż w sąsiedztwie nie ma żadnych rówieśników, których mogłoby zaprosić do zabawy.

Na osiedlach bloków place zabaw z reguły pękają w szwach.

Kolejny temat to kwestia dorastania, kiedy dzieci mają już swoich przyjaciół i chcą się nimi spotykać czy wychodzić.

Wielu rodziców mieszkających pod miastem podrzuca swoje dzieci do szkół jadąc do pracy, a potem je odbiera, wracając do domu.

Dorastające dziecko ma jednak swoje potrzeby. Czy to dodatkowych zajęć pozalekcyjnych, czy budowania relacji towarzyskich. Chce wychodzić z domu i się integrować.

Rolą rodzica jest mu pomóc. Co to oznacza w praktyce?

Że zmęczeni po pracy zamiast rozsiąść się na werandzie naszego domu, kończymy obiad i wracamy z powrotem do miasta, aby zawieźć nasze dziecko na spotkanie ze znajomymi.

Jeśli spodziewaliście się, że odpowiem konkretnie na to pytanie to Was rozczaruje.

Ja Wam przedstawiłem różne argumenty i nakreśliłem na co powinniście zwrócić uwagę.

A czy jest jeszcze coś, o czym powinienem powiedzieć? Dajcie znać w komentarzu!

Na koniec przygotowałem planszę z krótkim zestawieniem, w którym zawarłem wady i zalety każdego z wyborów.

Wady domu:
– długi czas dojazdu do miasta;
– brak administracji;
– duże nakłady pracy własnej na utrzymanie;

Zalety domu:
– większa przestrzeń do życia;
– własny ogród;
– większy metraż do wykorzystania;
– własne miejsce parkingowe/garaż.

Wady mieszkania w dobrej lokalizacji:
– brak miejsc parkingowych;
– mało życiowej przestrzeni (brak ogrodu, sąsiedzi w bliskiej odległości).
– wysokie ceny zakupu nieruchomości w przeliczeniu na metr mieszkania;

Zalety mieszkania w dobrej lokalizacji:
– opieka administracji nad nieruchomością;
– bliskość usług i sklepów;
– dostęp do komunikacji miejskiej

W nadchodzącym czasie zapewne sytuacja rynkowa sprawi, że wiele szeregówek, domów czy bliźniaków trafi na sprzedaż.

Mogą to być bardzo atrakcyjne cenowo oferty. Nawet atrakcyjniejsze niż wspomniane tu 60-metrowe mieszkanie w centrum.

Już pojawia się wiele okazji od deweloperów, dla których takie nieruchomości stają się tak zwanymi gorącymi ziemniakami.

Każdy musi jednak sobie sam odpowiedzieć na pytanie. Jak i gdzie chce mieszkać.

Pomysł szalony, ale…

Obiecałem Wam jednak konkretne rozwiązanie tego kłopotu. Rekomenduję Wam testy. Tak, dobrze słyszycie.

Albo wynajmijcie dom na próbę i zobaczcie czy ta opcja jest dla Was.

A żeby ograniczyć ewentualne problemy z przeprowadzką zaproponujcie właścicielowi domu, na który się chcecie zdecydować:

“Prosze Pana, jesteśmy dogadani, ale mam ostatni warunek. Wprowadzamy się najpierw na pół roku. Ustalamy kwotę najmu, która jeśli kupimy będzie odliczona od ceny.

Jeśli nie kupimy to zarobi Pan czynsz, a my się przekonamy czy rzeczywiście okolica i sąsiedzi są w porządku.”

Kilka lat temu nikt o zdrowych zmysłach nie zgodziłby się na takie rozwiązanie. Obecnie, gdy sprzedaż domu jest dosyć karkołomna macie spore szanse.

Jeśli chcecie więcej podobnych porównań, dajcie znać w komentarzach!

I na koniec — tradycyjnie pamiętajcie, aby dać suba na YT i łapkę w górę.

A jeśli mój materiał Was zainteresował, to koniecznie udostępniajcie go znajomym.

Do następnego! Cześć!

Przeczytaj też: House flipping. Tego o flipowaniu mieszkań nikt nie mówi!