Dowiedz się, czym jest indywidualne budownictwo mieszkaniowe. Na łamach Akademii Nieruchomości wyjaśniamy, czym jest kooperatywa mieszkaniowa.
Kooperatywa mieszkaniowa to rozwiązanie, które warto rozważyć, jeśli lubisz trzymać rękę na pulsie, kontrolować budowę, mieć wgląd w przebieg prac i oszczędzać. W tym przypadku nawet sporo! Dziś na łamach Akademii Nieruchomości o indywidualnym budownictwie mieszkaniowym. Jego korzyściach, ułatwieniach, ale też wyzwaniach! Bo teoria teorią, a życie życiem!
Zacznijmy jednak od wyjaśnienia, o czym w ogóle mówimy, bo zdaję sobie sprawę, że w naszej rzeczywistości samo słowo „kooperatywa” może odstraszać jak prawo podatkowe po wprowadzeniu polskiego ładu.
Otóż kooperatywy mieszkaniowe to zrzeszenie co najmniej trzech osób fizycznych — podkreślam fizycznych, które chcą wspólnie kupić działkę, a następnie wznieść na niej na nieruchomość. Jaką? Czy to budynek, w którym każdy będzie miał swój lokale czy zespół domów jednorodzinnych — nie ma większej różnicy.
Czym takie przedsięwzięcie różni się od działania deweloperów?
Z samego założenia nie służy celom biznesowym. Kooperatywa jest działaniem non profit! Przede wszystkim ma ona zaspokoić potrzeby mieszkaniowe jej członków, dlatego w skład kooperatywy mogą wejść tylko osoby fizyczne.
Oferty z wszystkich portali nieruchomości w jednym miejscu! Znajdź wymarzony dom, mieszkanie, działkę czy biuro w kilka sekund!
Sprawdź Erevie – polską aplikację, która zmienia rynek nieruchomości!
Wejdź na Erevie.pl!
Aplikacja w sklepie Google Play – >TUTAJ<
Aplikacja w App Store (dla użytkowników Apple) – >TUTAJ<
Skąd w ogóle pomysł?
W gruncie rzeczy to żadna rewolucja. Skandynawowie realizują wspólnie takie projekty już od lat. Obywatele innych krajów Europy Zachodniej również. W języku angielskim taka formuła budowy nieruchomości funkcjonuje pod nazwą co-housing.
U nas używa się określenia kooperatywa mieszkaniowa lub indywidualne budownictwo mieszkaniowe. Co kto woli.
No dobra. Mówię tutaj o Zachodzie i Skandynawii, gdzie udaje się wiele inicjatyw, o których nad Wisłą możemy co najwyżej pomarzyć.
A czy da się wdrożyć takie oddolne akcje budowania nieruchomości na naszym podwórku? W dodatku obok deweloperów, którzy kupują atrakcyjne działki i dysponują ogromnymi funduszami?
Na szczęście tak! Jest do tego i wola władz i pierwsze zrealizowane projekty. Takim najpopularniejszym są wrocławskie Nowe Żerniki. To chyba najbardziej medialny przykład polskiej udanej kooperatywy mieszkaniowej.
Zapewne niektórzy teraz są zdziwieni, bo przecież w Polsce mamy rynek pierwotny z różnorodną ofertą. Niektóre firmy nawet wykończą mieszkanie pod klucz!
Powodów jest kilka. Zacznę od tego najbardziej prozaicznego, ale i najważniejszego — pieniądze.
Wszyscy wiemy, że nieruchomości nie należą do grona tanich aktywów. Budując w kooperatywie, oszczędności na uzyskaniu własnego mieszkania mogą wynieść nawet 30%.
Teraz zastanówcie się. Jak można wykorzystać tak zaoszczędzone pieniądze? Lepsze AGD? Wygodniejsza kanapa? Jacuzzi? Wakacje po doprowadzeniu budowy do końca? Nawet przy niewielkim lokalu takie kilkanaście procent przekłada się na naprawdę konkretną kwotę.
Kolejna kwestia to decyzyjność. Kupując gotowe mieszkanie od dewelopera bierzecie to, co Wam dają. Oczywiście pewne kwestie można negocjować, ale tylko w niewielkim zakresie. Budując oddolnie sami decydujecie to, jak ma wyglądać Wasz lokal i nie tylko, bo macie też wpływ na projekt budynku wielorodzinnego jako całości.
Pomieszczenia na wózki i rowery, place zabaw, części wspólne czy wykorzystane materiały… jako kooperanci macie realny wpływ na to, jak będzie wyglądała przestrzeń, którą będziecie wspólnie dzielić. Jeśli pozostali kooperanci Was poprą, to możecie nawet zbudować sobie kryty basen albo kort tenisowy.
I tutaj od razu przejdę do kolejnej zalety i wady jednocześnie — wspólnoty tworzącej projekt.
Budownictwo indywidualne w pewnym sensie daje możliwość doboru sobie sąsiadów.
Poznajecie się już na wczesnym etapie inicjatywy.
Kupując nieruchomość od dewelopera, nigdy nie wiecie, z kim przyjdzie Wam dzielić klatkę schodową. A z doświadczeń w biurze nieruchomości wiem, że historia Kargula i Pawlaka to pikuś przy niektórych konfliktach sąsiedzkich.
W gruncie rzecz nic nie stoi na przeszkodzie, aby zaproponować kooperatywę najlepszym kolegom z piaskownicy czy rodzeństwu.
Ktoś, kto pierwszy raz spotyka się z kooperatywą, może postrzegać ją abstrakcję większą, niż polewanie sosem czosnkowym włoskiej pizzy.
Nawet teraz, przy wysokich stopach i sporej inflacji, inwestycje deweloperskie pojawiają się jak grzyby po deszczu. Wyspecjalizowane firmy budują szeregówki, domy wolnostojące, bloki. Przynajmniej w teorii każdy powinien znaleźć coś dla siebie. Do tego działa też rynek wtórny.
Bo formuła kooperatywy nie jest wymysłem żyjących w komunach hipisów czy idealistów.
1 marca tego roku weszła w życie ustawa o kooperatywach mieszkaniowych.
Znajdziecie w niej dokładne zasady powoływania kooperatyw, ich działania czy finansowania. Przepisy określają też, co powinna zawierać umowa zawiązania takiej inwestycji mieszkaniowej oraz jej rozwiązania…
Bo przecież budowa, tak samo, jak nawet najbardziej morderczy trening na crossficie, kiedyś dobiegnie końca. Porównanie nieprzypadkowe 😉
Samej ustawy krok po kroku nie będę analizował. To, co przykuło moją uwagę i o czym warto wspomnieć, to to, że dla realizacji przedsięwzięcia możecie zawrzeć umowę kooperatywy lub spółki cywilnej.
Wszystkie strony ponoszą solidarną odpowiedzialność za swoje zobowiązania — a co za tym idzie —uważajcie kogo dobieracie sobie do spółki.
To, co też od razu rzuca się w oczy, to artykuł drugi, gdzie obok kooperatyw pojawiają się spółdzielnie mieszkaniowe. Przepisy obejmują również te podmioty.
Czyżby przez wielu uważane za relikt komunizmu organizacje zrzeszające mieszkańców czeka renesans? To się jeszcze okaże.
Wielu sceptyków pewnie stwierdzi, że wszystko fajnie, ale skąd wziąć działkę pod budowę.
I tutaj od razu doprecyzuję: Pełna nazwa uchwalonego dokumentu to… uwaga… skupcie się.
Rządzący zachęcają wręcz samorządy do tego, aby przekazywały działki w ramach przetargów ograniczonych, dedykowanych właśnie kooperatywom mieszkaniowym.
Oznacza to, że można będzie kupić działki w atrakcyjnych cenach, bo i oferentów może być garstka. A Kto wie? Może Wasza propozycja będzie jedyna?
Kolejnym nurtującym pytanie to zapewne…
Przed chwilą wspominałem o nowych inwestycjach, które wciąż powstają. Kto jednak sprawdza ceny nieruchomości, ten wie, że ceny od lat rosną.
Celem kooperatywy, jak już wspominałem, jest właśnie umożliwienie obywatelom taniego budowania z pominięciem deweloperów. Do tego po swojemu!
Brzmi wręcz idealnie!? W teorii tak. A jak będzie w praktyce? To pokaże przyszłość, o ile znajdzie się wystarczająco wielu chętnych na taką formułę.
Wg badań w Polsce brakuje 2 milionów lokali mieszkalnych. Liczba ta przewija się od lat, niemniej przez zmiany społeczne rzeczywiście może być w tym ziarno prawdy.
Inicjatywy oddolne mają być jednym z rozwiązań naszych problemów mieszkaniowych. Czy dzięki przepisom faktycznie nagle wszyscy zaczną łączyć się w grupy i wspólnie budować, szpachlować i układać kafelki?
Gdzie osobiście widzę zagrożenia z powodzenia oddolnego budownictwa na masową skalę?
Pierwsze słabe ogniwo to niestety ludzie.
Aby w ogóle myśleć o starcie, potrzebujemy trzech osób fizycznych. Oczywiście może być ich więcej. Znam przypadki prób zawiązania kooperatyw jeszcze sprzed ustawy, które skończyły się fiaskiem na etapie rozmów. Gdzie kilka osób, tam różnice zdań, różne podejście do inwestowania czy planowania.
Kolejna kwestia, to to, co będzie się działo dalej. Wg GUS średni czas budowy domu w Polsce to ponad 4 lata. To dość długo i wpływa na to wiele czynników. Jednym z nich są pieniądze. Jeśli chociaż jeden ze wspólników utraci płynność finansową czy spotka go inna przykra historia losowa, mogą pojawić się utrudnienia, a każdemu przecież zależy na tym, aby jak najszybciej budowę ukończyć.
Skoro jesteśmy przy budowie. Z własnego doświadczenia wiem, że prace budowlane do prostych nie należą. Wymagana jest do nich wiedza i doświadczenie. Siłą rzeczy kooperatywy muszą współpracować z firmami zewnętrznymi i podwykonawcami.
To dużo dodatkowej pracy, którą ktoś musi wykonać. Trzeba się na niej znać, aby ocenić, czy na przykład hydraulik nie robi fuszerki. Budowa to też czas. Bardzo dużo czasu. Może okazać się, że kooperanci będą musieli zatrudnić specjalistę do nadzorowania inwestycji.
Dobry kierownik budowy i sprawdzone ekipy od poszczególnych prac w wielu przypadkach będą niezbędne. A z doświadczenia wiem, że skompletowanie takiej drużyny dla osób niedoświadczonych i niezaznajomionych z branżą to duże wyzwanie.
Zapewne dowiemy się wszyscy dopiero za jakiś czas. Chyba że pomysł kooperatyw, jak i wiele innych zachodnich trendów nie wypali na rodzimym gruncie.
Mimo wszystko jestem dobrej myśli i trzymam kciuki. Zwłaszcza że przy obecnych cenach nieruchomości, które raczej nie spadną, wiele rodzin nie może pozwolić sobie na własne 4 kąty.
Czy wiedzieliście, że przed II wojną światową doskonale działały w Polsce spółdzielnie mieszkaniowe? Niektóre działają do dziś jak choćby WSM, czyli Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Kiedyś nie były takimi molochami, a niektóre z kamienic przetrwały wojnę i stoją do dziś.
Chętnie poznam Wasze zdanie na ten temat. Zapraszam do dyskusji w komentarzach. Pamiętajcie o subskrypcji mojego kanału na YT, aby niczego nie pominąć i zapisie do newslettera!
Przeczytaj też: Jak sprzedać mieszkanie? TOP 8 błędów sprzedających!