Jan Śpiewak i całe grono innych “ekspertów” oskarża przedsiębiorców zajmujących się flipowaniem mieszkań o pompowanie cen na rynku nieruchomości. Od kilku lat działam w tej branży, dlatego dość mam oskarżeń mijających się z prawdą. Dziś opowiem o flipowaniu mieszkań z innej strony. Tej pełnej gruzu, problemów prawnych i innych aspektów, o których się nie mówi.
Dzisiejszy wpis jest trochę nietypowy — jego inspiracja wzięła się od rozmowy z kolegą. Ów kolega (pozdrawiam Cię Karol) spotkał się ze mną i powiedział, że podczas towarzyskiej posiadówki, mówiąc dyplomatycznie otrzymał konkretny opiernicz.
Dlaczego? Otóż w trakcie pogawędki wspomniał, że pewien jego znajomy w Warszawie zajmuje się flipowaniem mieszkań.
Usłyszał wówczas, że flipperzy to zło wcielone. Że to oni ponoszą winę za kosmiczne ceny nieruchomości w dużych miastach i jeszcze kilka innych zdań, które zachowam dla siebie, bo to nie jest tekst dla dorosłych.
Cóż. W takim razie nie pozostaje mi nic innego, jak zmierzyć się z mitami o fliperach i house flippingu. A jest ich całkiem sporo. Zapraszam zatem na wycieczkę za kulisy pracy flipperów. Zaczynajmy!
Po pierwsze — wyjaśnijmy czym jest house flipping.
Jak sama angielska nazwa wskazuje, działalność nie miała swego początku nad Wisłą. Jeśli już to nad Missisipi, gdyż przybyła do nas zza oceanu.
Tak zwany flip polega na kupnie nieruchomości, podniesieniu jej wartości poprzez np. remont i odsprzedaży z zyskiem. Flipperzy poszukują mieszkań na rynku wtórnym. Najczęściej tych, których zwykły Kowalski nie chce kupić.
Mam na myśli lokale do remontu, zadłużone, mało atrakcyjne czy nawet obciążone wadami prawnymi. Oczywiście nieruchomości oferowane na licytacjach komorniczych czy przetargach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe też trafiają na celownik flipperów.
Flip nieruchomości, jak wiele trendów i pomysłów przybył do nas z USA wraz z programami telewizyjnymi, jak np. „Zarobić na remoncie”. Mniej więcej od 2016 roku robienie flipów stało się bardzo medialne. Nie oznacza to, że nikt wcześniej nie działał w ten sposób. Oczywiście biznes się kręcił, ale bez światła fleszy i kamer.
Dziś w Internecie promuje się bardzo wielu flipperów, a nawet — rzekłbym z przymrużeniem oka – flipper-influencerów. Sprzedają kursy, opowiadają, ile to można zarobić i zachęcają innych do rozpoczęcia własnej przygody.
Osobiście do flipperów nie zaliczyłbym inwestorów, którzy rezerwują mieszkania u deweloperów na etapie „dziury w ziemi”, a potem czekają, aż ceny za metr kwadratowy wzrosną. Co ważne, house flipping nie polega na zarabianiu na spekulacji.
Osobiście decyzję o wejściu w tego typu działalność zostawiam Wam. Każdy musi ją podjąć indywidualnie. Ja tylko odczarowuje mity związane z branżą, którą znam od podszewki, a raczej od gołej posadzki.
Była definicja, teraz czas na praktykę. Flip nieruchomości to biznes, a każdy biznes, aby trwać i się rozwijać, musi zarabiać. Dzieje się tak od wieków, może nie licząc czasów komunizmu, i nie ma w tym nic dziwnego. Tak też jest i w tym przypadku, dlatego flipperzy szukają mieszkań, których cena jest niższa niż rynkowa.
Nie ma jednej zasady. Czasem są to nieruchomości wystawione przez długi czas, których właściciele nagle potrzebują gotówki. Tutaj całkiem sporą grupę stanowią mieszkania otrzymane w spadku, gdzie spadkobiercy się przeliczyli lub nie dogadali i chcą sprzedać tak pozyskaną nieruchomość. Niekiedy osoby próbujące zarabiać na wynajmie chcą szybko odzyskać zainwestowane środki, bo kilkukrotnie trafili na kłopotliwych najemców i mają dość kłopotów.
Częściej jednak flipperzy wyszukują oferty zupełnie nieatrakcyjne. Takie, które dla osób szukających własnego “eM” są nie do zaakceptowania. Już wspominałem wcześniej, że są to lokale bardzo zaniedbane, które poprzedni lokatorzy doprowadzili dodatkowo do zadłużenia.
Czasem potencjalnych kupujących odstrasza wada prawna czy bałagan w księgach wieczystych, o ile takie w ogóle zostały założone. Innymi razy trafiają się nieruchomości nieatrakcyjne z racji rozkładu pomieszczeń.
Zasada jest prosta, jak podstawowe prawa ekonomii — kupić w dobrej cenie, podnieść wartość (o czym zaraz opowiem) i sprzedać z zyskiem.
Brzmi prosto i banalnie! Prawda? Dlaczego nie zabrać się za flipowanie od zaraz!? Bo to tylko pozornie łatwe zajęcie.
Przygotowanie nieruchomości do dalszej odsprzedaży to nie lekki jogging z rana. To maraton, w którym liczy się czas oraz taktyka, bo siły w tym biegu należy dobrze rozłożyć.
Przed zakupem nieruchomość trzeba ją oddłużyć. W praktyce wygląda to zazwyczaj tak, że musimy dogadać się z komornikiem lub innymi wierzycielami. Trzeba dopilnować, aby sprzedający lokal zadbali o spłatę, a najlepiej spłacić wszystko w ich imieniu.
Kiedy już posiadam lokal, jako flipper muszę często wyprostować sytuację prawną i dopełnić wszystkich formalności administracyjnych. Zatem mnie lub mój zespół czeka tournee po urzędach, spółdzielniach, wspólnotach, komornikach i prawnikach.
Oczywiście nie zawsze, ale z reguły mieszkanie kupowane pod flip wymaga sporo papierkowej roboty i dobijania się do drzwi urzędników.
Jeśli w trakcie remontu postanowię zmienić układ ścian i ingerować w ścianę nośną, co czasem jest konieczne, również muszę dopiąć wszystkich formalności i… No właśnie. Remont!
Remont takiej nieruchomości zazwyczaj zaczyna się od wrzucenia tak zwanego granatu do wnętrza i zamknięcia drzwi. W praktyce całe mieszkanie trzeba skuć do posadzki i wszystko zaprojektować oraz stworzyć na nowo.
Kto chociaż raz robił remont, ten wie o czym mówię, a słowo „niespodzianka” wywołuje dreszcze.
Zrealizowałem wiele takich inwestycji i wielokrotnie na etapie wykańczania mieszkania kosztorys rósł wraz z każdym kolejnym mankamentem, którego w momencie zakupu nie dało się dostrzec. Dlatego tak istotne jest zaplanowanie buforu na takie koszty.
O ile nieprzewidziane koszty pojawiają się w praktycznie każdej działalności gospodarczej, to w przypadku house flippingu idzie też za nimi czas. Czas, który ekipa remontowa musi poświęcić na wykonanie dodatkowej pracy. Każdemu flipperowi zależy na tym, aby jego mieszkanie jak najszybciej wróciło na rynek, znalazło nowych właścicieli, a uwolnione środki zostały zainwestowane w kolejną nieruchomości.
Optymalny czas na realizację flipa to 3 miesiące. W tym czasie należy wykończyć lokal pod klucz i znaleźć nowego właściciela. Szczególnie teraz, kiedy zdolność kredytowa wielu z nas spadła, tli się nadzieje na kolejne programy rządowe, nie jest to proste.
Jednocześnie pewnych prac nie da się przyśpieszyć, gdyż rzetelny flipper wie, że nie opłaca się robić remontu najtańszym kosztem. Dlaczego? Wynika to z gwarancji. Naprawy gwarancyjne w mieszkaniach bywają kłopotliwe — zarówno dla właściciela, jak i tego, kto musi je wykonać. To nie kuchenka mikrofalowa, na którą mamy gwarancję door to door i kurier odbierze ją, a potem naprawioną dostarczy pod same drzwi. Tutaj trzeba ustalić pasującą wszystkim stronom godzinę, dotrzeć na miejsce i niekiedy nabałaganić. A tego nikt nie lubi.
Mi również zdarzały się sytuacje, kiedy wysyłałem fachowców do oddanego już mieszkania, aby coś poprawili. Usterki się zdarzają, nawet w produktach premium. Tym bardziej w nieruchomościach.
Niestety, w każdej branży są ludzie, którzy ciągną jej wizerunek w dół. Flip mieszkań też nie jest takich osób pozbawiony. Zdaję sobie sprawę, że jeszcze niedawno, kiedy sprzedawało się praktycznie wszystko, wielu flipperów ograniczało swoje prace do malowania starych płytek, taniego home stagingu i wystawienia mieszkania jako gotowego do zamieszkania od zaraz. Oczywiście naliczając sobie odpowiednio wysoką marżę.
Nie mówię, że każde mieszkanie wymaga generalnego remontu, ale takie pozorne malowanie trawy na zielono i liczenie na to, że klient się nie połapie według mnie jest nieetyczne i psuje rynek.
House flipping to pozyskanie nieruchomości w atrakcyjnej cenie, realne podniesienie jej wartości oraz odsprzedaż. Oczywiście z zyskiem, bo flip wymaga sporych nakładów pracy…
„Ile to Ci wstrętni filpperzy nie zarabiają!? Kupujo tanio, chlapną farbą i sprzedają za krocie.”
Takie, a nawet jeszcze gorsze stwierdzenia, jako flipper, słyszałem wielokrotnie. Wciąż je słyszę, ale nie biorę ich do siebie, bo… zazwyczaj padają od osób, które kompletnie się na tym nie znają.
Jak wspominałem, ideą house flippingu jest pozyskanie mieszkania o cenie niższej niż rynkowa. Co prawda zaniedbanego, ale jednak tańszego. Czy statystyczny Kowalski mógłby nabyć taką nieruchomość? Oczywiście, że tak.
Jednak wraz z uzyskaniem prawa własności, zaczynają się schody. O kwestiach prawnych i niespodziankach podczas remontu już pisałem. Pomijając czas poświęcony na dopełnienie formalności, nowy właściciel musi zająć się wspomnianym remontem. Czyli zainwestować kolejne pieniądze i poświęcić swój czas.
Nie każdy ma takie możliwości, zasoby siły roboczej i cierpliwość. Dlatego wiele osób rezygnuje w obawie przed komplikacjami. I wtedy wkraczamy my — legendarni łowcy flipów którym poza pazernością zarzuca się powodowanie wzrostu cen nieruchomości.
To jednak kolejny mit. Gotowe mieszkanie wraca na rynek średnio już po 3 miesiącach. Czyste, wykończone i umeblowane. Oczywiście droższe niż w momencie zakupu, ale zwróćcie uwagę, co zawiera się w tej cenie.
W cenie gotowego flipa, nabywca dostaje gotowy i pełnowartościowy produkt czyli: mieszkanie po remoncie, z uregulowanym statusem prawnym, praktycznie gotowe do zamieszkania od zaraz. Niekiedy nawet umeblowane.
Po podliczeniu wszystkich kosztów, może okazać się, że dla wielu kupujących flip będzie lepszym wyjściem, aniżeli nabycie mieszkania i remontowanie go samodzielnie.
Tak więc, czy faktycznie ten flipping mieszkań jest taki zły? Biorąc pod uwagę problemy mieszkaniowe w Polsce, niekoniecznie.
W odcinku na moim kanale YT, w którym opowiadałem o demografii (do którego link macie TUTAJ) przywoływałem dane Eurostatu wg, których w Polsce brakuje nawet dwóch milionów lokali mieszkalnych!
Czy zatem dawanie drugiego życia niechcianym i problematycznym nieruchomościom poprzez ich remont, zapewnianie pracy ekipom remontowym i zakup materiałów budowlanych jest czymś złym? Czy nieetyczne jest pobieranie wynagrodzenia za wykonaną pracę, które w przypadku flipperów jest reinwestowane w kolejne lokale?
No nie wydaje mi się. Zwłaszcza przy wspomnianych przez Eurostat deficytach mieszkaniowych. Ponadto, jako flipperzy również płacimy podatki i odprowadzamy składki do ZUS.
Niestety, wciąż pokutuje myślenie, że ktoś, kto kupuje taniej i sprzedaje drożej jest spekulantem i wyzyskuje innych. Niestety w przypadku flippingu, ludzie nie dostrzegają ogromu pracy, jaki należy wykonać. A te słynne „przebitki cenowe” na mieszkaniu? Niebotyczne marże? To już temat na zupełnie inny odcinek.
Oczywiście nie twierdzę, że na flipowaniu nieruchomości się nie zarabia, pracując za darmo lub po kosztach. Stwierdzam jedynie, że ten zarobek nie przychodzi łatwo.
Kto zatem kupuje mieszkania po flipach? Tutaj nie ma reguły. Klienci są naprawdę różni. Jednym odpowiada zarówno styl wykończenia, lokalizacja, jak i cena. Inni decydują się na kupno flipa, bo nie chcą tracić czasu na remonty, a inne mieszkania z rynku wtórnego im nie odpowiadają.
Niekiedy też zgłaszają się do nas osoby, którzy planują przeprowadzkę z innego miasta lub ich dzieci przyjeżdżają na studia do Warszawy i chcą mieć własne 4 kąty gotowe pod klucz.
Mam nadzieję, że skutecznie zmierzyłem się z mitami na temat house flippingu i legendami, które wokół tej branży powstały.
Pamiętajcie, że Wy też możecie współtworzyć Akademię Nieruchomości. Dajcie znać w komentarzach, jaki temat powinienem poruszyć w jednym z kolejnych artykułach lub odcinkach na YouTubie.
Jeśli macie jakieś pytania, również wrzucajcie je w komentarzach! Pamiętajcie o subie mojego kanału. Będę też wdzięczny za udostępnienie tego artkułu dalej!
Do następnego, cześć!
Przeczytaj też: Reformy Balcerowicza. Ich wpływ na rynek nieruchomości lat 90. XX wieku.